Metehan UD/ EGEDESONSÖZ- İzmir Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından Buca Belediyesi’ne yönelik başlatılan soruşturma kapsamında imar uygulamalarına ilişkin hazırlanan bilirkişi raporunda operasyon kapsamında tutuklanan Serkan Altun'un sahibi olduğu Altun İnşaat’a ait projeler de yer aldı.
Rapora göre Tınaztepe’de 2 kat yapılaşma koşulu bulunan parsele 12 kat, 6 kat yapılaşma koşulu bulunan Ticaret Alanı’na ise 15 kat ruhsat düzenlendiği tespit edildi. Bilirkişi heyeti, her iki parselde de farklı kullanım kararları için hazırlanan 15 katlık plan notunun kapsamı dışında uygulanarak yapılaşma hakkının artırıldığı değerlendirmesini yaptı. Her iki parselde de emsal sınırlarının aşıldığı vurgulandı.
Foto: Serkan Altun
2 KATLIK YAPIYA 12 KAT RUHSATI
Tınaztepe Mahallesi’ndeki 42674 ada 15 parselde yer alan Altun Teras projesine ilişkin taşınmaz için 25 Nisan 2022 tarihinde düzenlenen belgede, yapılaşma koşulunun 2 kat olarak belirlendiği görüldü. Ancak şirketin ikinci başvurusu üzerine Buca Belediyesi Teknik Komisyonu 9 Mayıs 2022 tarihli kararıyla, “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için geçerli olan ve 15 kata kadar yapılaşmaya imkan veren plan notunun bu parsele de uygulanmasına karar verildi.
Bilirkişi heyeti, söz konusu plan notunun bu taşınmaz açısından uygulanabilir olmadığını ifade etti. Çünkü parselin yürürlükteki plandaki kullanım kararının “Konut Alanı” olduğu, 15 kata kadar yapılaşma imkanı getiren hükmün ise farklı bir kullanım kararına sahip alanlar için düzenlendiği değerlendirildi.
Bu uygulamanın ardından 28 Temmuz 2022 tarihli yapı ruhsatının 2 bodrum + zemin + 11 kat şeklinde düzenlendiği tespit edildi. Böylece planla belirlenen 2 kat yapılaşma koşuluna karşın yol üstünde 12 katlı yapı ruhsatlandırıldığı belirtildi.
EMSAL HESABINDA 2 KATLIK SINIR
Parselin 2 bin 235 metrekare olduğu dikkate alınarak yapılan hesaplamada, yüzde 40 TAKS sınırına göre azami taban alanının 894 metrekare olduğu belirlendi. Ruhsatta ise taban alanı 724 metrekare olarak gösterildi.
Ancak emsal değeri bulunmayan parsel için kat alanının, taban alanı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanması gerektiği belirtildi. Buna göre 894 metrekarelik taban alanı ve 2 kat üzerinden toplam alanın 1788 metrekareyi geçmemesi gerektiği hesaplandı. Buna karşılık ruhsatta mesken alanlarının toplamı 6 bin 154 metrekare, mimari projede ise emsal alanı 4 bin 88,15 metrekare olarak gösterildi.
Bilirkişi heyeti, bu nedenle ruhsat eki projede belirtilen emsal alanının izin verilen değerin üzerinde olduğunu belirtti.
Raporun sonuç kısmında “Sonuç olarak; ruhsat eki mimari projede belirtilen emsal değeri göz önüne alındığında imar yönetmeliğince sınırlandırılan emsal değerlerinin aşıldığı, Ayrıca yukarıda açıklandığı şekilde, imar durumunda yer alan plan notunun imar durumu belgesine işlenmesinin yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildiğinden söz konusu taşınmaz için imar planı ile belirlenmiş olan kat adedi olan 2 katın uygulanması gerekirken ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 12 kat olduğu ve görülmüştür” ifadeleri yer aldı.
TİCARET ALANINA 15 KAT RUHSAT
Raporda yer alan bir diğer bulgu ise Altun İnşaat’ın kamuoyunda tartışmalara neden olan Altun Yaşam projesi ile ilgili oldu.
Tınaztepe Mahallesi’ndeki 624 ada 10 parsel için 2 Mayıs 2023 tarihinde düzenlenen imar durum belgesinde taşınmazın “Ticaret Alanı” olduğu, yapılaşma koşulunun ise 2,40 emsal ve Yençok 6 kat olarak belirlendiği görüldü. Belgede ayrıca taban alanının parselin yüzde 40’ını aşamayacağı belirtildi.
Ancak belgede, belirli koşullarda 15 kata kadar yapılaşmaya imkan veren bir plan notuna da yer verildi. Belediye Teknik Komisyonu’nun 11 Mayıs 2023 tarihli kararıyla bu plan notunun söz konusu parselde uygulanabileceği değerlendirildi.
15 KATLIK PLAN NOTU TARTIŞMASI
Bilirkişi heyeti, söz konusu plan notunun yalnızca “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için geçerli olduğunu belirledi. 624 ada 10 parselin ise yürürlükteki planlarda Ticaret Alanı olarak kaldığına dikkat çekildi. Raporda, ticaret alanları için 2,40 emsal ve 6 kat yapılaşma koşulunun bulunduğu, 15 kata kadar çıkılmasına imkan veren plan notunun bu alanlar için öngörülmediği kaydedildi.
Bu nedenle 15 katlık plan notunun söz konusu parsele uygulanmasının yürürlükteki plan hükümleriyle bağdaşmadığı değerlendirildi.
RUHSATTA 4 BİN 500 METREKARE TABAN
Bilirkişi incelemesinde, 3 Ağustos 2023 tarihli yapı ruhsatının zemin artı 14 kat olmak üzere toplam 15 kat olarak düzenlendiği tespit edildi.
Parselin 6 bin 677,74 metrekare olduğu belirtilen raporda, yüzde 40’lık sınır dikkate alındığında taban alanının en fazla 2 bin 671,09 metrekare olması gerektiği hesaplandı. Buna karşılık ruhsatta taban alanı 4 bin 500 metrekare olarak gösterildi.
EMSAL DE AŞILDI
Raporda, 2,40 emsal üzerinden parseldeki toplam kat alanının 16 bin 26,57 metrekareyi geçmemesi gerektiği belirtildi. Ruhsatta ise ofis ve iş yerlerinin toplam alanının 20 bin 547 metrekare olarak gösterildiği tespit edildi. Böylece emsal açısından da imar durumunda belirlenen sınırın üzerine çıkıldığı değerlendirildi.
BİLİRKİŞİ: 6 KAT UYGULANMALIYDI
Bilirkişi heyeti, parsel için 6 kat yapılaşma koşulunun uygulanması gerektiği, 15 kata imkan sağlayan plan notunun ise bu parsele uygulanamayacağı sonucuna vardı. Raporda ayrıca yapı ruhsatında hem taban alanı hem de emsal bakımından imar durumunda belirlenen sınırların aşıldığı kanaatine yer verildi.
Raporda bu proje ilgili şu ifadeler yer verildi:
"Söz konusu plan hükümlerinde ticaret alanlarında yapılabilecek kullanımlar ile yapılaşma koşulları açıkça düzenlenmiş olup, bu alanlar bakımından E=2.40 ve Yençok-6 Kat yapılaşma koşulları öngörülmüş, ada ölçeğinde başvuru yapılması halinde yükseklik artışı veya farklı yapılaşma koşullarına imkan sağlayan herhangi bir plan notuna yer verilmemiştir.
Bu kapsamda yapılan teknik değerlendirmede; imar durumu belgesinde yer verilen ve Teknik Komisyon kararına dayanak teşkil eden plan notunun, kullanım kararı "Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanı" olan parseller için uygulanabilir nitelikte olduğu, incelemeye konu taşınmazın ise yürürlükteki planlarda "Ticaret Alanı" kullanımında bulunması nedeniyle anılan plan notunun bu parsel yönünden uygulanmasının plan hükümleriyle bağdaşmadığı değerlendirilmiştir.
Sonuç olarak; taşınmaz için yinelenen imar durum belgelerinin düzenlendiği, ruhsata esas düzenlenen imar durumu belgesinde yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında öngörülen kullanım kararı ve temel yapılaşma koşullarının doğru aktarıldığı, ancak "Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları" için düzenlenmiş plan notunun "Ticaret Alanı" kullanımındaki söz konusu parsele uygulanarak imar durumuna işlenmesinin plan hükümlerine uygun olmadığı kanaatine varılmıştır. Ruhsatta belirtilen taban alanı değeri göz önüne alındığında imar durum belgesi ile belirlen taban alanı değerinin aşıldığı,
Ayrıca yukarıda açıklandığı şekilde, imar durumunda yer alan plan notunun imar durumu belgesine işlenmesinin yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildiğinden söz konusu taşınmaz için imar planı ile belirlenmiş olan kat adedi olan 6 katın uygulanması gerekirken ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 15 kat olduğu ve görülmüştür."
BÜYÜKŞEHİR DAVA AÇMIŞTI
İzmir Büyükşehir Belediyesi 6 katlı inşaat yapılaşma hakkı olan parsel için 15 katlı inşaat izni verildiği gerekçesiyle ruhsatın iptali için dava açmış ve İzmir 6. İdare Mahkemesi ise Adatepe Mahallesi 624 ada 10 nolu parselde konut ve iş merkezi projesinin ruhsatını iptal etmişti ancak Bölge İdare Mahkemesi 3.İdari Dava Dairesi ruhsatı iptal eden 6. İdare Mahkemesi’nin kararını bozmuştu. Buca Belediyesi ise inşaat ruhsatını yeniden aktif hale gele getirmişti. İstinafın bozma gerekçesi ise süre aşımı olmuştu.
