Metehan UD/ EGEDESONSÖZ- İzmir’de Buca Belediyesi’ne yönelik yolsuzluk soruşturması kapsamında hazırlanan 395 sayfalık bilirkişi raporunda, ilçedeki bazı sanayi parsellerinin ruhsat aşamasında ofis ve işyerlerine dönüştürüldüğü, imar mevzuatında belirlenen taban alanı ve emsal sınırlarının aşıldığı tespit edildi. Raporda, Adatepe Mahallesi’ndeki 5 ayrı parselde yüzlerce ofis/işyeri bağımsız bölümüne ilişkin ruhsatlar mercek altına alınırken, bazı ruhsatlarda sistem dışında elle değişiklikler yapıldığı ve mimari projelerde gerekli imza ve onayların bulunmadığı belirlendi.
ADATEPE’DE SANAYİ PARSELİNE 241 OFİS/İŞYERİ
Bilirkişi raporunda Adatepe Mahallesi 53080 ada 2 parselde bulunan yapı da incelendi. Buca Belediyesi tarafından 22 Mayıs 2023 tarihinde düzenlenen imar durum belgesinde taşınmazın “Sanayi Alanı” kullanımında kaldığı, Emax değerinin 1.50, Hmax değerinin ise serbest olduğu ve TAKS’ın yüzde 40'ı geçemeyeceği belirtildi.
Bilirkişi heyeti, imar durum belgesinde yer alan kullanım kararı ve temel yapılaşma koşullarının yürürlükteki plana uygun şekilde aktarıldığını değerlendirdi. Ancak yapı ruhsatına ilişkin incelemede farklı bir tablo ortaya çıktı. İmar durumunda sanayi alanı olarak belirlenen parsel için düzenlenen ruhsatta, sanayi kullanımına yer verilmeden 241 adet ofis/işyeri bağımsız bölümünden oluşan yapı tanımlandığı tespit edildi.
RUHSATTA ELLE KAT DEĞİŞİKLİĞİ
Raporda, yapı ruhsatının sistem üzerinden onaylanan ilk halinde yol kotu altındaki kat sayısının 4, toplam kat sayısının ise 18 olduğu belirtildi. Daha sonra ruhsat üzerinde elle paraf atılarak yol kotu altındaki kat sayısının 6’ya, toplam kat sayısının ise 20’ye çıkarıldığı tespit edildi. Ruhsatın “diğer hususlar” bölümüne de elle “4. bodrum” ibaresinin eklendiği kaydedildi.
Bilirkişi heyeti, MAKS üzerinden düzenlenmesi ve tüm işlemlerin sistem üzerinden yapılması gereken yapı ruhsatında, sisteme işlenmeden elle değişiklik yapıldığı değerlendirmesinde bulundu.
EMSAL SINIRI AŞILDI
Parselin 5 bin 386,16 metrekare olduğu belirtilen raporda, TAKS yüzde 40 üzerinden hesaplandığında taban alanının en fazla 2 bin 154,46 metrekare olabileceği, ruhsatta ise bu alanın 1775 metrekare olarak gösterildiği belirtildi. Emax 1.50 üzerinden yapılan hesaplamada ise toplam kat alanının 8 bin 79,24 metrekareyi geçmemesi gerektiği hesaplandı. Buna karşın ruhsatta yalnızca ofis/işyeri alanlarının toplamının 10 bin 905 metrekare olarak gösterildiği tespit edildi. Bilirkişi heyeti, ruhsatta belirtilen ofis/işyeri alanının emsal sınırını aştığını değerlendirdi.
Raporda sonuç olarak; yapının sanayi alanı kullanımına aykırı şekilde ofis/işyeri olarak ruhsatlandırıldığı, emsal sınırının aşıldığı ve yapı ruhsatında sistem dışında elle değişiklikler yapıldığı yönünde teknik tespitlere yer verildi.
Raporda şu ifadeler yer aldı:
Söz konusu taşınmazın imar durumu belgesinde kullanım alanının sanayi alanı olarak belirlendiği ve "Sanayi alanında tekstil, konfeksiyon, hazır giyim ve bunlara bağlı yan sanayi, sanayi sitesinin ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı tesisleri otel vb. tesisler yer alabilir" plan notunun belirtildiği ancak düzenlenen yapı ruhsatının imar durumunda belirtilen kullanım macına (sanayi alanı) aykırı olarak, sanayi kullanımına yer verilmeksizin ofis/ işyeri olarak tanımlı 241 adet bağımsız bölümden oluşan yapı için düzenlendiği, görülmüştür.
Düzenlenen yapı ruhsatının imar durumunda belirtilen kullanım amacına aykırı olduğu, ruhsatta belirtilen ofis/iş yeri alanı değeri göz önüne alındığında imar yönetmeliğince sınırlandırılan emsal değerlerinin aşıldığı, sadece İçişleri Bakanlığı Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) üzerinden düzenlenen ve tüm aşamaların sistem üzerinden yapılması gereken yapı ruhsatı belgesinin sisteme girilmeksizin elle müdahale ile değiştirildiği görülmüştür.
MECLİS ÜYESİNE AİT
Parselde ise Sarıkaya İnşaat isimli şirkete ait Vision Buca 242 isimli proje yer alıyor. Sarıkaya İnşaat ise Buca Belediyesi Meclis üyesi Doğan Sarıkaya’ya ait. Operasyon kapsamında gözaltına alınan Doğan Sarıkaya adli kontrol şartıyla serbest bırakılmıştı.
ADATEPE’DE 588 OFİS/İŞYERİ TESPİTİ
Bilirkişi raporunda, Adatepe Mahallesi 53080 ada 1 parseldeki yapılaşmaya ilişkin incelemelerde de dikkat çeken tespitlere yer verildi. Raporda, 24 Mayıs 2023 tarihli imar durum belgesinde taşınmazın Sanayi Alanı kullanımında olduğu, emsal değerinin 1,50, TAKS değerinin ise yüzde 40 olarak belirlendiği kaydedildi. Bilirkişi heyetinin planlama ve ruhsat incelemesinde ise parseldeki fiili yapılaşmaya ilişkin farklı bir tablo ortaya konuldu. Raporda, taşınmazın imar durumunda Sanayi Alanı olarak tanımlanmasına karşın düzenlenen yapı ruhsatında sanayi kullanımına yer verilmediği, yapının ofis/işyeri olarak tanımlanan 588 bağımsız bölümden oluştuğu tespit edildi.
Raporda, parselin 18 bin 69,66 metrekare olduğu belirtilerek, TAKS yüzde 40 sınırı üzerinden hesaplandığında izin verilebilecek azami taban alanının 7 bin 227,86 metrekare olması gerektiği kaydedildi. Buna karşılık ruhsatta A ve B blokların toplam taban alanının 9 bin 220 metrekare olarak gösterildiği belirtildi.
Bilirkişi heyeti, emsal hesabında da ruhsattaki değerlerin imar durumundaki koşullarla örtüşmediği sonucuna vardı. Emax 1,50 esas alındığında toplam kat alanının 27 bin 104,49 metrekareyi aşmaması gerektiği hesaplanırken, ruhsatta A ve B bloklardaki yalnızca ofis ve işyeri alanlarının toplamının 33 bin 984 metrekare olarak gösterildiği tespit edildi.
Parseldeki yapılaşmanın toplam taban alanının 9 bin 220 metrekare, toplam inşaat alanının ise 57 bin 445 metrekare olduğu raporda yer aldı.
MİMARİ PROJEDE İMZA VE ONAY EKSİKLİĞİ
Bilirkişi raporunda yapı ruhsatına dayanak oluşturan mimari proje de ayrıca incelendi. Dosyada bulunan ruhsat eki mimari projede, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler uyarınca bulunması gereken proje müellifi imzası ile ilgili idarenin onayına ilişkin imza ve mühürlerin bulunmadığı tespit edildi.
Heyet, yapılan inceleme sonucunda düzenlenen yapı ruhsatının imar durumunda belirtilen kullanım amacıyla uyumlu olmadığı değerlendirmesinde bulundu. Raporda ayrıca ruhsatta belirtilen ofis ve işyeri alanları dikkate alındığında, imar mevzuatında öngörülen emsal ve taban alanı sınırlarının aşıldığı sonucuna yer verildi.
Bilirkişi heyeti, böylece Adatepe Mahallesi 53080 ada 1 parsel açısından; kullanım kararının sanayi alanı olmasına rağmen ruhsatta 588 adet ofis/işyeri bağımsız bölümüne yer verilmesi, TAKS ve emsal değerlerinin aşılması ile ruhsat eki mimari projede gerekli imza ve onayların bulunmamasını ayrı ayrı tespit etti.
Raporda şu ifadeler yer aldı:
Dosyasında bulunan ruhsat eki mimari projesinde, yapıya dair 3194 Sayılı İmar Kanunu ilgili yönetmeliklerine göre bulunması gereken müellifin imzası, İlgili İdare onayı (ilgili birimlerin imza ve mühürleri) bulunmadığı görülmüştür. Düzenlenen yapı ruhsatının imar durumunda belirtilen kullanım amacına aykırı olduğu, ruhsatta belirtilen ofis/iş yeri alanı değeri göz önüne alındığında imar yönetmeliğince sınırlandırılan emsal değerlerinin ve taban alanı değerinin aşıldığı görülmüştür.
PORTA BUCA PROJESİ
Söz konusu parselde ise Buca Toplu İşyeri Yapı Kooperatifi tarafından hayata geçirilmeye çalışılan Porta Buca isimli yapı yer alıyor. Kooperatifin kurucuları arasında Anna Tandoğan, Murat Hakkı Ünler, Melih Tunç Tandoğan, Halil Kurt, Onur Sivaslı, Abdullah Suphi Akgüneş, Fatma Şefika Aslıhan gibi isimler yer alıyor.
Sanayi alanına inşa edilen konut ve ofis projesi Egedesonsöz tarafından geçtiğimiz yıl gündeme taşınmıştı.
6 PARSELDE DE SANAYİ YERİNE OFİS/İŞYERİ
Bilirkişi raporunda Adatepe Mahallesi 53080 ada 6 parsele ilişkin incelemede de imar planı ile yapı ruhsatı arasında dikkat çeken farklılıklar tespit edildi.
Rapora göre, Buca Belediyesi tarafından 6 parsel için 6 Eylül 2023 tarihinde düzenlenen imar durum belgesinde taşınmazın Sanayi Alanı kullanımında kaldığı, Emax değerinin 1,50, hmax değerinin serbest ve TAKS değerinin yüzde 40 olarak belirlendiği kaydedildi. Belgede ayrıca parsel için komşu parsellere 3 metre, yol cephelerine ise 5 metre yapı yaklaşma mesafesi öngörüldüğü belirtildi.
Ancak yapı ruhsatına ilişkin incelemede farklı bir durum ortaya konuldu. Taşınmazın imar durumunda sanayi alanı olarak belirlenmesine rağmen yapı ruhsatının, sanayi kullanımına yer verilmeden ofis/işyeri olarak tanımlanan 90 bağımsız bölüm için düzenlendiği belirtildi.
TABAN ALANI VE EMSALDE AŞIM TESPİTİ
Raporda, 2 bin 316 metrekare büyüklüğündeki parsel için TAKS yüzde 40 sınırı esas alındığında izin verilebilecek taban alanının 926,4 metrekare olduğu hesaplandı.
Ruhsatta taban alanının 252 metrekare olarak gösterildiği belirtilirken, bilirkişi heyeti arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümünün birlikte değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti. Ruhsat eki mimari proje üzerinden yapılan incelemede ise gerçek taban alanının 252 metrekareden daha büyük olduğu sonucuna varıldı.
Emax 1,50 üzerinden yapılan hesaplamada ise parselde toplam kat alanının 3 bin 474 metrekare olabileceği belirlendi. Buna karşın ruhsatta yalnızca ofis ve işyeri alanlarının toplamının 6 bin 52 metrekare olarak gösterildiği tespit edildi.
MİMARİ PROJEDE İMZA EKSİKLİĞİ
Bilirkişi raporunda ruhsat eki mimari proje de incelemeye alındı. Projede, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler kapsamında bulunması gereken proje müellifi imzası ile yapı denetim kuruluşuna ait imzaların bulunmadığı tespit edildi.
Heyet, inceleme sonucunda yapı ruhsatının taşınmazın imar durumunda belirtilen kullanım amacıyla uyumlu olmadığı değerlendirmesinde bulundu. Raporda ayrıca ruhsatta yer alan ofis/işyeri alanları dikkate alındığında emsal sınırının, mimari proje üzerinden yapılan değerlendirmede ise taban alanı sınırının aşıldığı sonucuna yer verildi.
Böylece bilirkişi heyeti, 53080 ada 6 parsel için; sanayi alanı kullanım kararına rağmen ofis/işyeri ağırlıklı ruhsat düzenlenmesi, emsal sınırının aşılması, taban alanının ruhsatta eksik gösterildiği değerlendirmesi ve ruhsat eki projede gerekli imzaların bulunmaması yönünde tespitler yaptı.
SANAYİ ALANINDA 253 OFİS/İŞYERİ
Bilirkişi raporunda incelenen parsellerden biri de Adatepe Mahallesi’ndeki 53080 ada 10 parsel oldu. Buca Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 6 Eylül 2023 tarihinde düzenlenen imar durum belgesinde taşınmazın “Sanayi Alanı” kullanımında kaldığı, yapılaşma koşullarının ise Emax 1,50, hmax serbest ve TAKS en fazla 0,40 olarak belirlendiği kaydedildi.
Ancak bilirkişi raporunda, yapı ruhsatı aşamasında farklı bir durum tespit edildi. İmar durumunda taşınmazın “Sanayi Alanı” olarak belirlendiği ve bu alanda tekstil, konfeksiyon, hazır giyim ile bunlara bağlı yan sanayi ve ilgili sosyal-teknik altyapı tesisleri gibi kullanımlara izin verildiği belirtilirken, düzenlenen yapı ruhsatının sanayi kullanımına yer verilmeden ofis/işyeri olarak tanımlanan 253 bağımsız bölüm için düzenlendiği kaydedildi.
TAKS VE EMSAL SINIRI AŞILDI
Raporda, parsel alanının 6 bin 613,16 metrekare olduğu belirtilerek, imar durumundaki yüzde 40 TAKS sınırına göre taban alanının en fazla 2 bin 645,26 metrekare olabileceği hesaplandı.
Buna karşın yapı ruhsatında taban alanının 3 bin 637 metrekare olarak gösterildiği belirtildi. Böylece raporda, imar durumunda öngörülen taban alanı sınırının aşıldığı değerlendirmesine yer verildi.
Emsal hesabında ise 6 bin 613,16 metrekarelik parsel alanı ve 1,50 emsal değeri üzerinden toplam kat alanının 9 bin 919,74 metrekare olması gerektiği hesaplandı. Ruhsatta ise yalnızca ofis/işyeri alanlarının toplamının 15 bin 381 metrekare olarak belirtildiği tespit edildi.
Bilirkişi heyeti, bu veriler doğrultusunda ruhsatta belirtilen ofis/işyeri alanı dikkate alındığında imar mevzuatında öngörülen emsal sınırının da aşıldığı sonucuna vardı.
MİMARİ PROJEDE İMZA TESPİTİ
Raporda ayrıca dosyada bulunan ruhsat eki mimari projede, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler kapsamında bulunması gereken müellif imzasının yer almadığı tespit edildi.
Bilirkişi heyeti sonuç bölümünde; yapı ruhsatının imar durumunda belirtilen kullanım amacına aykırı düzenlendiğini, ruhsatta yer alan ofis/işyeri alanları itibarıyla hem taban alanı hem de emsal değerlerinin aşıldığını ve ruhsat eki mimari projede bulunması gereken müellif imzasının bulunmadığını değerlendirdi.
SANAYİ PARSELİNE 815 OFİS/İŞYERİ
Bilirkişi raporunda Adatepe Mahallesi’ndeki 53080 ada 11 parsele ilişkin incelemede, taşınmazın 10 Nisan 2025 tarihli imar durumunda “Sanayi Alanı” olarak tanımlandığı ve Emax 1,50, TAKS 0,40 yapılaşma koşullarına tabi olduğu belirtildi.
Parsel üzerinde A, B, C ve D olmak üzere 4 blok için ruhsat düzenlendiği tespit edilirken, ruhsatlara göre toplam 815 ofis/işyeri bağımsız bölümü oluşturulduğu kaydedildi. Bu bölümlerin toplam alanının ise 53 bin 665 metrekare olduğu belirtildi.
Raporda, parselin yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planında da Sanayi Alanı kullanımında kaldığı ve plan notlarında tekstil, konfeksiyon, hazır giyim ve bunlara bağlı yan sanayi gibi kullanımlara yer verildiği aktarıldı.
Bilirkişi heyeti, buna karşın düzenlenen ruhsatlarda sanayi kullanımına yer verilmediğini, yapıların tamamının ofis/işyeri olarak tanımlandığını tespit etti.
TABAN ALANI SINIRI AŞILDI
Ruhsatlarda parsel alanı 21 bin 459,63 metrekare, dört bloğun toplam taban alanı ise 10 bin 451 metrekare olarak gösterildi.
Raporda, imar durumundaki yüzde 40 TAKS sınırına göre bu parselde izin verilebilecek azami taban alanının 8 bin 583,85 metrekare olduğu hesaplandı. Buna göre ruhsatlarda belirtilen taban alanının yaklaşık 1867 metrekare daha fazla olduğu tespit edildi.
EMSALDE 21 BİN 475 METREKARELİK FARK
Emax 1,50 koşuluna göre parselde hesaplanabilecek toplam kat alanının 32 bin 189,45 metrekare olduğu belirtildi.
Buna karşılık ruhsatlarda yalnızca ofis/işyeri alanlarının toplamı 53 bin 665 metrekare olarak gösterildi. Böylece rapordaki hesaplamaya göre söz konusu alan, emsal hesabında izin verilen toplam kat alanını yaklaşık 21 bin 475 metrekare aştı.
Bilirkişi heyeti, bu nedenle yapı ruhsatlarında hem taban alanı hem de emsal sınırlarının aşıldığını değerlendirdi.
RUHSAT EKLERİNDE İMZA EKSİKLİĞİ
İncelemede ayrıca ruhsat eki mimari projelerde, mevzuat gereği bulunması gereken müellif imzası ile yapı denetim kuruluşu imzalarının bulunmadığı tespit edildi.
Raporun sonuç bölümünde, ruhsatların parselin “Sanayi Alanı” kullanım kararına aykırı şekilde ofis/işyeri olarak düzenlendiği, TAKS ve emsal sınırlarının aşıldığı ve ruhsat eki mimari projelerde gerekli imzaların bulunmadığı belirtildi.
