Metehan UD/ EGEDESONSÖZ- Buca Belediyesi’ne yönelik yolsuzluk soruşturması kapsamında hazırlanan 395 sayfalık bilirkişi raporunda, haklarında gözaltı kararı verilen Ömer Keskin ile Murat Keskin kardeşlere ait KENT Yapı’nın Buca’daki 6 projesi de mercek altına alındı. Raporda şirketin Dumlupınar ve Tınaztepe mahallelerindeki projelerine ilişkin imar durum belgeleri, yapı ruhsatları, kitle onayları ve mimari projeler ayrıntılı olarak incelendi.
Bilirkişi heyetinin tespitlerine göre KENT Yapı projelerinde, imar planlarında 4 kat olarak belirlenen yapılaşma koşullarına rağmen ruhsatlarda yol üstü kat sayıları 7, 9, 11 ve 15 kata kadar çıkarıldı. Bazı projelerde emsal sınırlarının aşıldığı, bina yüksekliklerinin imar durumunda belirlenen değerlerin üzerine çıktığı ve imar planlarında yalnızca belirli kullanım kararları için geçerli olan plan notlarının “Konut Alanı” niteliğindeki parsellere de uygulandığı değerlendirildi.
Raporda ayrıca Tınaztepe’deki bir projede konut alanında 358 ofis/iş yeri bulunduğu, başka bir projede ise onaylı imar planında yer almayan ilave yapı kitlesine ruhsat düzenlendiği yönünde tespitlere yer verildi. KENT Yapı projelerine ilişkin incelemelerde bazı ruhsat eki mimari projelerde ilgili idare onaylarının, imza ve mühürlerin bulunmadığı da kaydedildi.
Bilirkişi heyeti, farklı parsellerdeki bu uygulamaların imar planı kararları, plan notları ve ilgili imar yönetmelikleriyle uyumlu olmadığı yönünde teknik değerlendirmelerde bulundu.
4 KATLIK PARSELDE 9 KATLIK RUHSAT
Bilirkişi raporunda, Dumlupınar Mahallesi’nde bulunan 8130 ada 2 parsel de mercek altına alındı. Raporda, söz konusu taşınmaz için Buca Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 2 Ekim 2023 tarihinde düzenlenen imar durumunda kullanım kararının “Konut”, yapı nizamının ayrık, kat adedinin ise 4 kat olarak belirlendiği belirtildi.
Buna karşın imar durumuna “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için getirilen ve belirli koşullarda Yençok: 15 kat yapılaşmaya olanak sağlayan plan notunun işlendiği tespitine yer verildi.
Bilirkişi heyeti, söz konusu plan notunun yalnızca “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için uygulanabileceğine dikkat çekerek, taşınmazın “Konut Alanı” kullanımında olması nedeniyle bu plan notunun parsele uygulanmasının imar planı hükümleriyle bağdaşmadığı
Bilirkişi raporunda, bu karar doğrultusunda 18 Nisan 2024 tarihli yapı ruhsatının bodrum + zemin + 7 kat olarak düzenlendiği, böylece imar durumunda 4 kat olarak belirlenen yapılaşma koşuluna karşın ruhsatta yol üstü kat sayısının 9 kata çıktığı tespit edildi.
EMSAL SINIRI DA AŞILDI
Raporda ayrıca, 8130 ada 2 parselin 1432 metrekare olduğu ve TAKS 0,40 sınırına göre taban alanının en fazla 572,8 metrekare olabileceği, ruhsatta ise taban alanının 506 metrekare olarak gösterildiği belirtildi. Raporda 4 kat üzerinden hesaplandığında ulaşılabilecek kat alanının 2 bin 291,2 metrekare olduğu kaydedildi. Buna karşın yalnızca ofis ve mesken alanlarının toplamının 3 bin 143 metrekare olarak belirtildiği ifade edilerek, ruhsatta belirtilen mesken alanları dikkate alındığında imar yönetmeliğiyle sınırlandırılan emsal değerlerinin aşıldığı değerlendirmesi yapıldı.
Bilirkişi heyeti ayrıca çatı arasının 7. kattaki bağımsız bölümlere ait çatı piyesleri olarak kullanılmasının planlandığını, ancak projedeki çatı özellikleri ile çatı piyesi kullanımının İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği'nde belirlenen çatı koşullarına uygun olmadığını belirledi.
Raporda sonuç olarak, taşınmaz için imar planında belirlenen 4 kat yapılaşma koşulunun uygulanması gerekirken ruhsatın 9 kat olarak düzenlendiği, emsal sınırının aşıldığı ve çatı piyesinin de yönetmelikteki yükseklik ölçülerine uygun olmadığı kanaatine varıldı.
KENT CITY CENTER PROJESİ: 4 KATLIK İMARA 15 KAT
Bilirkişi raporunda Buca’nın Tınaztepe Mahallesi’nde bulunan 7368 ada 1 parseldeki yapılaşmaya ilişkin de dikkat çeken tespitlere yer verildi. Raporda, söz konusu parsel için 16 Aralık 2016 tarihinde düzenlenen imar durumunda kullanım alanının TM1, yapılaşma koşullarının ise ayrık nizam, 5 metre yapı yaklaşma mesafesi ve 4 kat olarak belirlendiği belirtildi.
Ancak bilirkişi heyeti, parselin imar durumuna ilişkin yaptığı planlama incelemesinde, taşınmazın imar durumunun düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan Buca Kozağaç-Kuruçeşme ve Civarı Revizyon Uygulama İmar Planı’nda “Konut Alanı” kullanımında kaldığını tespit etti. Raporda, imar durumuna “TM1-Konut ve Ticaret” kullanım kararının aktarılmasının plan hükümlerine uygun bulunmadığı değerlendirildi.
Bilirkişi heyeti ayrıca, yalnızca “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için geçerli olan plan notlarının, “Konut Alanı” kullanımındaki söz konusu parsele uygulanarak imar durumuna işlendiğini belirledi. Raporda bu uygulamanın yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine aykırı olduğu ifade edildi.
Ruhsatlara ilişkin incelemede ise parsel için belirlenen 4 kat yapılaşma koşuluna karşın çok daha yüksek katlı yapılaşmaya gidildiği tespit edildi. Rapora göre, 16 Aralık 2016 tarihli imar durumunda 4 kat olarak belirlenen 7368 ada 1 parsel için 29 Eylül 2017 tarihinde A ve B bloklara yönelik yapı ruhsatları düzenlendi. Söz konusu ruhsatlarda yapıların 2 bodrum, zemin ve 11 kat olarak projelendirildiği ve toplam bağımsız bölüm sayısının 234 olduğu belirtildi.
Devam eden süreçte A ve B blok ruhsatları birleştirilerek 13 Haziran 2024 tarihinde tadilat ruhsatı düzenlendi. Bu ruhsatla yapıların 2 bodrum, zemin ve 14 kat olacak şekilde yükseltildiği, bağımsız bölüm sayısının da 322’ye çıkarıldığı kaydedildi. Raporda, parsel alanının 6 bin 582,77 metrekare olduğu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda TAKS değerinin yüzde 40 olarak uygulanması halinde taban alanının en fazla 2 bin 633,10 metrekare olması gerektiği belirtildi. Buna karşın ruhsatlarda toplam taban alanının 2 bin 700 metrekare olarak gösterildiği tespit edildi.
Bilirkişi heyeti, emsal verilmeyen parsellerde katlar alanının taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanması gerektiğine dikkat çekerek, mevcut plan koşullarında kat alanının 10 bin 532,4 metrekare olabileceğini hesapladı. Buna karşın ilk ruhsatlarda yalnızca mesken ve ofis alanlarının toplamının 15 bin 39 metrekare olarak gösterildiği belirtildi.
Raporda ayrıca, ruhsat eki mimari projede ilgili idare onaylarının, birim imza ve mühürlerinin bulunmadığı tespitine yer verildi. Ruhsatlarda belirtilen taban alanı ile ofis ve mesken alanları dikkate alındığında, imar yönetmeliğiyle sınırlandırılan taban alanı ve emsal değerlerinin aşıldığı değerlendirildi.
Bilirkişi heyeti, tüm bu tespitlerin ardından taşınmazın imar planındaki yapılaşma koşullarının uygulanması gerektiğini belirterek, “kat adedi 4 kat” olan parselde ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 15 kata kadar çıktığını tespit etti.
Raporda şu ifadeler yer aldı:
Dosyasında bulunan ruhsat eki mimari projesinde, yapıya dair 3194 İmar Kanunu ilgili yönetmeliklerine göre bulunması gereken İlgili İdare onayı (ilgili birimlerin imza ve mühürleri) imzalarının bulunmadığı görülmüştür. Ruhsatta belirtilen taban alanı ve ofis/mesken alanı değerleri göz önüne alındığında imar yönetmeliğince sınırlandırılan taban alanı ve emsal değerlerinin aşıldığı, Ayrıca yukarıda açıklandığı şekilde, imar durumunda yer alan plan notunun imar durumu belgesine işlenmesinin yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildiğinden söz konusu taşınmaz için imar planı ile belirlenmiş olan kat adedi olan 4 katın uygulanması gerekirken ruhsatlarda yol üstü kat sayılarının 15 kata kadar çıktığı görülmüştür.
KENT CITY CENTER PROJESİ
Bu parselde de KENT Yapı firmasına ait Kent City Center projesi bulunuyor.
DUMLUPINAR’DA 4 KAT YERİNE 11 KAT TESPİTİ
Bilirkişi raporunda, Dumlupınar Mahallesi’nde bulunan 10367 ada 1 parsel de imar uygulamaları açısından ayrıca incelendi. Raporda, söz konusu taşınmaz için düzenlenen imar durum belgesinde parselin 4 kat yapılaşma koşuluna tabi olduğu, ancak ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 11 kat olarak görüldüğü tespitine yer verildi.
Bilirkişi heyeti, imar durum belgesine aktarılan plan notlarının ise taşınmaz açısından uygulanabilir olup olmadığını inceledi. Raporda, 13 Temmuz 2021 tarihinde İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından onaylanan plan notunun yalnızca “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için düzenlendiği belirtildi.
10367 ada 1 parselin ise yürürlükteki imar planında “Konut Alanı” kullanımında bulunduğuna dikkat çekilen raporda, söz konusu plan notunun bu parsele uygulanarak imar durum belgesine işlenmesinin plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirmesi yapıldı.
Bilirkişi raporunda, “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için hazırlanan plan notunun bu kapsamdaki parseller bakımından uygulanabilir olduğu, ancak inceleme konusu taşınmazın yürürlükteki planlarda “Konut Alanı” kullanımında bulunması nedeniyle söz konusu plan notunun bu parsele uygulanmasının plan hükümleriyle bağdaşmadığı belirtildi.
EMSAL SINIRI DA AŞILDI
Ruhsat incelemesinde ise taşınmazın 2 bin 405 metrekare parsel alanına sahip olduğu belirtildi. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin ilgili hükümleri doğrultusunda TAKS değerinin 0,40 olması nedeniyle taban alanının en fazla 962 metrekare olabileceği hesaplandı. Raporda, ruhsatta ise taban alanının 552 metrekare olarak gösterildiği tespit edildi.
Emsal hesabında ise uygulama imar planında emsal değerinin verilmediği durumlarda taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılması gerektiği belirtilerek, 3 bin 848 metrekare kat alanı hesaplandı.
Buna karşın ruhsatta yalnızca mesken alanlarının toplamının 3 bin 964 metrekare olarak gösterildiği ifade edildi.
Bilirkişi heyeti, bu değerler üzerinden yaptığı değerlendirmede, ruhsatta belirtilen mesken alanlarının imar yönetmeliğince sınırlandırılan emsal değerlerini aştığı sonucuna vardı.
4 KATLIK PARSELDE 11 KATLI RUHSAT
Raporun en dikkat çekici tespitlerinden biri ise taşınmazdaki kat sayısına ilişkin oldu.
Bilirkişi heyeti, yürürlükteki imar planına göre parselde 4 kat yapılaşma hakkı bulunduğunu belirledi. Ancak yapılan incelemede, taşınmaza ilişkin ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 11 kat olarak gösterildiği tespit edildi.
Raporda, imar durum belgesine işlenen plan notunun yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirilerek, söz konusu taşınmazda imar planıyla belirlenen 4 kat yapılaşma koşulunun uygulanması gerektiği ifade edildi.
Bu parselde ise KENT Yapı’nın Kent Kule Rezidans isimli projesi yer alıyor.
TINAZTEPE’DEKİ PARSELDE EMSAL VE YÜKSEKLİK TESPİTİ
Bilirkişi raporunda, Tınaztepe Mahallesi’ndeki 313 ada 6 parsel de ayrı bir başlık altında incelendi. Raporda, söz konusu taşınmaz için Buca Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 31 Ocak 2025 tarihinde düzenlenen imar durum belgesinde parselin “konut sahası” kullanımında kaldığı, yapı nizamının ayrık olduğu, komşudan 3 metre, yoldan ise 5 metre çekme mesafesi öngörüldüğü belirtildi.
İmar durum belgesinde yapılaşma koşullarının Emax 1.40 ve Hmax 15.80 metre olarak belirlendiği, ancak TAKS değerine yer verilmediği kaydedildi. Belgede ayrıca bina yüksekliğinin proje aşamasında belirleneceği ve kitle tespiti yapılması gerektiği ifade edildi.
Parsel için ilgilisinin başvurusu üzerine 23 Aralık 2025 tarihli Teknik Komisyon Kararı da raporda incelendi. Komisyon, yürürlükteki uygulama imar planında parsel için açık bir TAKS hükmü bulunmadığını belirterek, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda TAKS değerinin 0.40 olarak uygulanması gerektiğine karar verdi.
RUHSATTA 11 BİN METREKARELİK ALAN TESPİTİ
Bilirkişi heyetinin yapı ruhsatına ilişkin incelemesinde ise parselin 4 bin 360 metrekare olduğu dikkate alınarak, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş olması halinde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca TAKS’ın yüzde 40'ı geçemeyeceği belirtildi.
Bu hesaplamaya göre parselde taban alanının en fazla 1.744 metrekare olabileceği, ancak yapı ruhsatında taban alanının 800 metrekare olarak gösterildiği tespit edildi.
Raporda, imar durumunda belirtilen Emax 1.40 değeri esas alındığında toplam emsale esas kat alanının 6 bin 104 metrekare olması gerektiği hesaplandı. Buna karşılık yapı ruhsatında ofis/iş yeri alanlarının toplam 7 bin 160 metrekare, mesken alanlarının ise 3 bin 150 metrekare olarak belirtildiği kaydedildi.
Bilirkişi heyeti, ruhsatta belirtilen bu alanlar dikkate alındığında imar mevzuatınca sınırlandırılan emsal değerlerinin aşıldığı değerlendirmesinde bulundu.
'10 BODRUM KATIN 9'U AÇIĞA ÇIKTI'
Raporun yapı projesine ilişkin bölümünde de dikkat çeken tespitlere yer verildi. Ruhsat eki olarak sunulan mimari projede emsal, sığınak ve otopark hesaplarının bulunmadığı belirtildi.
Projede 10 bodrum kat çizildiği, ancak yapıya 9. bodrum kattan giriş yapıldığı ve “bodrum kat” olarak adlandırılan 10 katın 9’unun açığa çıktığı tespit edildi. Bilirkişi raporunda, söz konusu katlarda ofis mahallerinin bulunduğu kaydedildi.
İmar durumunda bina yüksekliği Hmax 15.80 metre olarak belirlenmiş olmasına rağmen, yapının son kat tavan döşemesi üst kotunun 16.20 metreye ulaştığı ve böylece belirlenen azami bina yüksekliğinin aşıldığı tespit edildi.
KONUT ALANINDA 358 OFİS TESPİTİ
Bilirkişi heyetinin en dikkat çekici tespitlerinden biri ise bodrum katlardaki kullanım şekline ilişkin oldu.
Raporda, parselin imar planında “konut sahası” kullanımında kaldığı hatırlatılarak, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin ilgili hükmü kapsamında yapılan incelemede yapının bodrum katlarında 358 adet ofis/iş yeri bulunduğu belirtildi.
Bilirkişi heyeti, konut alanında yer alan söz konusu ofis/iş yerlerinin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19/f maddesine aykırı olduğu değerlendirmesini yaptı.
PLAN KARARLARI DA İNCELENDİ
Raporda, 313 ada 6 parselin kullanım kararının İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 5 Aralık 1985 tarihli kararıyla kabul edilen ve 19 Aralık 1985 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Buca Gecekondu Önleme Bölgesi İmar Planı Revizyonu kapsamında belirlendiği aktarıldı.
Dosyadaki tespitler kapsamında heyet, 313 ada 6 parseldeki yapıya ilişkin ruhsat ve proje verilerinde; emsal sınırının aşıldığı, azami bina yüksekliğinin üzerine çıkıldığı ve konut alanında bodrum katlarda 358 ofis/iş yeri bulunduğu yönünde teknik değerlendirmelerde bulundu.
Yine bu parselde de Kent Yapı Şirketi’nin Omaar Suite isimli projesi yer alıyor.
DUMLUPINAR’DA 4 KAT YERİNE 7 KAT TESPİTİ
Bilirkişi raporunda Dumlupınar Mahallesi 10405 ada 1 parselde bulunan yapılar da incelendi. “Bahçenin odaya çevrilmesi” iddiasıyla yapılan incelemede, Buca Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 2 Mayıs 2016 tarihinde düzenlenen imar durum belgesinde parselin “Konut” kullanımında olduğu, ayrık nizam yapılaşma koşullarına tabi bulunduğu, komşudan 3 metre, yoldan 5 metre yapı yaklaşma mesafesi ve 4 kat yapılaşma hakkı bulunduğu belirtildi.
İmar durum belgesinde bina yüksekliği Hmax 12.80 metre olarak belirlenirken, yapı için kitle tespiti yapılması ve mevcut yapıların yıkılması halinde yıkım izni alınmasının zorunlu olduğu kaydedildi.
Bilirkişi heyeti, söz konusu imar durum belgesine aktarılan plan notlarını da inceledi. Yapılan incelemede, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 30 Aralık 2014 tarihli kararıyla onaylanan plan notunun yalnızca “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için geçerli olduğu tespit edildi.
Parselin ise ruhsata dayanak oluşturan imar durumunun düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 9 Mart 2009 tarihli Buca 6. Etap Kozağaç Uygulama İmar Planı kapsamında “Konut Alanı” kullanımında kaldığı belirtildi.
Raporda, parselin kullanım kararının ve temel yapılaşma koşullarının imar durum belgesine doğru aktarıldığı, ancak yalnızca “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için düzenlenmiş plan notunun “Konut Alanı” kullanımındaki bu parsele uygulanarak imar durum belgesine işlenmesinin plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildi.
RUHSAT TARİHİNE DE DİKKAT ÇEKİLDİ
Bilirkişi raporunda imar durum belgesindeki ruhsat alma süresine ilişkin de tespit yapıldı. Buna göre, söz konusu belgede ruhsat alma süresinin 1 Ocak 2017 tarihinde sona ereceği belirtilmesine rağmen, dosya kapsamındaki yapı ruhsatının bu tarihten sonra düzenlendiği belirlendi.
Heyet, bu nedenle ruhsata dayanak olarak değerlendirilen plan notunun söz konusu parsele uygulanmasının plan kararları ve plan hükümleriyle uyumlu olmadığı kanaatine vardı.
Raporda, taşınmazın yürürlükteki imar planlarında “Konut Alanı” kullanımında bulunması nedeniyle yalnızca “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için geçerli olan plan notunun bu parsel bakımından uygulanamayacağı değerlendirmesi yapıldı.
EMSAL DEĞERİ DE AŞILDI
Yapı ruhsatlarına ilişkin incelemede de dikkat çeken hesaplamalara yer verildi. Parselin 2 bin 377 metrekare olduğu belirtilirken, uygulama imar planında açıkça farklı bir TAKS değeri belirlenmemiş olması halinde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca taban alanının yüzde 40'ı geçemeyeceği ifade edildi.
Buna göre parselde taban alanının 950,8 metrekareye kadar olabileceği, ancak yapı ruhsatlarında toplam taban alanının 800 metrekare olarak gösterildiği tespit edildi.
Raporda ayrıca, emsal değeri belirlenmeyen parsellerde katlar alanının taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanması gerektiği belirtildi. Bu hesaplamaya göre 2 bin 377 metrekarelik parselde 4 kat üzerinden toplam kat alanının 3 bin 803,2 metrekare olabileceği kaydedildi.
Buna karşın ruhsatlarda yalnızca mesken alanlarının toplamının 5 bin 92 metrekare olarak belirtildiği tespit edildi. Bilirkişi heyeti, bu veriler dikkate alındığında imar yönetmeliğince sınırlandırılan emsal değerlerinin aşıldığı değerlendirmesinde bulundu.
12.80 METRELİK SINIR 20 METREYE ÇIKTI
Raporda yapının yüksekliğine ilişkin tespitler de yer aldı.
İmar durum belgesinde bina yüksekliği 12.80 metre olarak belirlenmiş olmasına rağmen, son kat tavan döşemesi üst kotunun A Blokta 20.30 metre, B Blokta ise 20.60 metre olarak düzenlendiği belirlendi.
Böylece yapılarda imar durumunda öngörülen azami bina yüksekliğinin yaklaşık 7,5-7,8 metre üzerine çıkıldığı tespit edildi.
İMAR PLANINDA 4 KAT, RUHSATTA 7 KAT
Bilirkişi raporunda en dikkat çekici tespitlerden biri ise yapıların kat sayısına ilişkin oldu.
Parsel için yürürlükteki imar planında 4 kat yapılaşma koşulu bulunduğu belirtilirken, ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 7 kat olarak gösterildiği tespit edildi.
Raporda, imar durumunda yer alan plan notunun söz konusu parsele uygulanmasının yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildiğinden, taşınmazda imar planıyla belirlenmiş olan 4 kat yapılaşma koşulunun uygulanması gerektiği ifade edildi.
Bilirkişi heyeti, dosya kapsamındaki incelemeler sonucunda 10405 ada 1 parselde; imar durumuna yanlış plan notunun işlendiği, ruhsatın imar durumunda belirtilen sürenin ardından düzenlendiği, mesken alanlarında emsal sınırının aşıldığı, 12.80 metrelik bina yüksekliğinin üzerine çıkıldığı ve imar planındaki 4 kat yapılaşma koşuluna rağmen ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 7 kat olarak gösterildiği yönünde teknik tespitlerde bulundu.
Raporda şu ifadeler yer aldı:
İmar durumunda belirtilen Hmax: 12.80m değerinin aşılarak son kat tavan döşemesi üst kotunun A Blokta 20.3m ve B Blokta 20.6m olarak düzenlendiği, Ruhsatta belirtilen mesken alanı değerleri göz önüne alındığında imar yönetmeliğince sınırlandırılan emsal değerlerinin aşıldığı, Ayrıca yukarıda açıklandığı şekilde, imar durumunda yer alan plan notunun imar durumu belgesine işlenmesinin yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildiğinden söz konusu taşınmaz için imar planı ile belirlenmiş olan kat adedi olan 4 katın uygulanması gerekirken ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 7 kat olduğu görülmüştür.
Yine bu parselde de Kent Yapı’ya ait bir proje bulunuyor.
PLANDA OLMAYAN YAPI KİTLESİNE RUHSAT
Tınaztepe Mahallesi 7361 ada 6 parsel için 9 Mayıs 2018 tarihli imar durum belgesinde taşınmazın “Konut Sahası” kullanımında bulunduğu belirtildi. Belgede kat adedi ve yapı nizamına ilişkin özel bir değer yer almazken, bina yüksekliğinin proje aşamasında belirleneceği ve kitle tespiti yapılacağı kaydedildi.
İmar durumunda ayrıca Buca Koop. Sosyal Konut Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında emsal hesaplarında onama sınırı içerisindeki imar adalarının tamamının yüzölçümünün esas alınacağı, Emax:2.35 ve hmax plan notunun uygulanacağı belirtildi.
BİLİRKİŞİ: PLANDA BU YAPI YOK
Bilirkişi heyetinin planlama incelemesinde ise söz konusu parsel açısından farklı bir tespit yapıldı. Raporda, 13 Ocak 1999 tarihinde onaylanan Buca Koop Sosyal Konut Alanı Uygulama İmar Planı’nın, kitle etüdü ve yerleşim düzenini belirleyen özel hükümler içerdiği belirtildi. Onaylı planda yapı kitlelerinin açık şekilde tanımlandığı ancak 7361 ada 6 parsele ait yapı kitlesinin plan üzerinde gösterilmediği tespit edildi. Bu nedenle yapının, planda öngörülen yapı kitlelerinin dışında kalan ilave bir yapı kitlesi olarak inşa edildiği değerlendirildi.
Raporda, söz konusu ilave yapılaşmayı mümkün kılan herhangi bir plan değişikliği veya başka bir hukuki dayanağa dosya kapsamında rastlanmadığı belirtilerek, yapının onaylı imar planı kararlarına aykırı olarak gerçekleştirildiği kanaatine varıldı.
Raporda şu ifadeler yer aldı:
Onaylı uygulama imar planında yapı kitlelerinin plan üzerinde açıkça tanımlandığı, ancak inceleme konusu parsele ait yapı kitlesine planda yer verilmediği, dolayısıyla söz konusu yapının imar planında öngörülmeyen ilave bir yapı kitlesi olarak, planla belirlenen yapı kitleleri dışında inşa edildiği tespit edilmiştir. Dosya kapsamında, bu ilave yapılaşmayı mümkün kılan herhangi bir plan değişikliği veya başka bir hukuki dayanağa rastlanılmadığından, söz konusu yapının onaylı imar planı kararlarına aykırı olarak gerçekleştirildiği değerlendirilmiştir.
PLANA AYKIRI YAPIYA RUHSAT
Bilirkişi heyeti, yapının imar planına aykırı olduğu yönündeki tespitine rağmen yapı ruhsatı düzenlendiğini de belirledi.
Parselin 987,80 metrekare olduğu belirtilen raporda, uygulama imar planında TAKS değeri açıkça belirlenmediği için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında yüzde 40 sınırının esas alınması gerektiği ifade edildi. Buna göre azami taban alanı 395,12 metrekare olarak hesaplandı.
EMSAL SINIRI AŞILDI
İmar durumunda yer alan Emax:2.35 değeri üzerinden yapılan hesaplamada parsel için azami katlar alanının 2 bin 321,33 metrekare olması gerektiği belirtildi.
Mimari projedeki emsal hesabının okunamadığı kaydedilirken, yapı ruhsatında yalnızca mesken alanlarının toplamının 3 bin 77 metrekare olarak gösterildiği tespit edildi.
Bilirkişi heyeti, bu nedenle düzenlenen yapı ruhsatında imar durumuyla belirlenen emsal değerinin aşıldığı sonucuna vardı.
Yine bu parselde de KENT Yapı’ya ait Kent Park Asem Evleri yer alıyor.
