İnşaat sektörü ekonominin lokomotif sektörleri arasında yer almaktadır. Özellikle kalkınmakta olan ülkelerdeki, altyapı yatırımlarının boyutu ve önemi göz önüne alındığında, inşaatı destekleyen alt sanayi kollarıyla birlikte devasa bir sektör karşımıza çıkmaktadır. Gayrimenkul, hem yatırım aracı hem de zorunlu barınma ihtiyaç olarak her zaman talep edilmekte ve kar marjları açısından üretim cazibesini korumaktadır. İnşaat sektörünün hem üretici hem de tüketiciler tarafından tercih edilmesi gayrimenkule olan ilgiyi her zaman yüksek tutmaktadır.
Ülkemizde, arsaların müteahhide verilerek karşılığında daire ve dükkan vb. alınması yöntemi inşaat sektöründe yaygın olarak kullanılmaktadır. Arsa sahibi ve inşaatı yapan arasındaki karşılıklı ilişki beraberinde birtakım vergisel yükümlülükler ve sorunlar getirmektedir. Bu konuda düzenlemeler yapılsa da böylesine devasa bir sektör için yeterli değildir.
Arsa karşılığı daire ya da dükkan vb. alınmasında vergisel açıdan herhangi bir sorun yok. Ancak, alınan bu daire ve dükkanların satılması durumunda ciddi vergisel sorunlar doğabiliyor. Kat karşılığı alınan gayrimenkullerin aynı yıl içinde birden fazla satılması ya da takip eden yıllarda her yıl en az bir bağımsız bölümün satılması durumunda (miras ya da bedelsiz alınan arsalardan edinilenler hariç) 'denetim elemanları' ticari kazanç olarak kabul etmekte, gelir vergisi ve KDV talep edebilmektedirler.
Halk dilinde 'kat karşılığı' diye bilinen uygulamanın vergisel olarak iki farklı yöntemi vardır; 'arsa karşılığı inşaat' ve 'hasılat payı karşılığı arsa'.
Özellikle vurgulamak istiyorum; arsa sahipleri bu işlemi sürekli yapıyorlarsa, 'ticari kazanç' hükümlerine tabi olarak faturalandırma ve bildirim yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadırlar.
Arsa karılığı inşaat: Arsa sahibi, belli sayıda daire veya dükkan karşılığı arsasını inşaat firmasına vermektedir. Bu yöntem de arsa sahibi, arsa bedelini nakden değil ayni olarak tahsil etmekte ve aralarında karşılıklı 'trampa işlemi' gerçekleşmektedir.
Hasılat payı karşılığı arsa: Arsa sahibi, arsayı nakit olarak satmayıp, tamamlanan daire ve dükkanların satış bedelinin belli bir yüzdesini almayı kabul eder. Arsa mülkiyeti inşaat bitene kadar arsa sahibinde kalır, inşaat firması veya onun gösterdiği kişiler adına kat irtifaklı arsa tapusu verilir. . Bu yöntemde arsa sahibi açısından arsa bedelinin nakden satışından bir farkı yoktur. Bu yöntem bir trampa değildir.
Bu iki yöntem arasında vergisel farklar ve avantajlar söz konusudur. Hasılat payı karşılığı arsa yönteminde, arsa sahibine satışlardan yüzde verilmesi 'arsa sahibi açısından' KDV ye tabi değildir. Arsa sahibinin bu işi sürekli yapması durumunda ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirileceği ve KDV ye tabi olacağı açıktır. Gelir Vergisi Kanununa göre arsanın satın alma tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması durumunda satın alma bedeli ile satış bedeli arasındaki fark 'değer artış kazancı' olarak vergiye tabidir. Beş yıl geçtikten sonra satılması durumunda hasılat payının tutarına bakılmaksızın herhangi bir vergi ödenmesi söz konusu değildir. Karşılaşılan en büyük sorun, kat karşılığı arsa verilmesi durumunda beş yıl geçse bile, yıl içinde birden fazla satış yapıldığında ya da arka arkaya satışlar yapıldığında vergi dairesi bunu ticari kazanç kabul ederek vergilendirebiliyor. Hasılat payı karşılığı arsa yönteminde ise ticari kazanç olarak değerlendirilmesi söz konusu değil. Buna rağmen denetim elemanlarının ticari kazanç olarak değerlendirmeleri ve yargıya taşınan birçok sorun var.
Kat karşılığı arsa verilmesi yöntemi ülkemizde yaygın bir şekilde kullanılmaktadır. Bununla birlikte yukarıda bahsedildiği üzere bu konudaki vergisel mevzuat yeterince net olmayıp ihtiyaçları karşılamamakta ve özellikle arsa sahiplerinin mağduriyetine yol açmaktadır. Giderek yaygınlaşan bu uygulamanın ileride daha büyük sorunlara yol açmaması ve yargıya taşınmaması için net ve açık düzenlemelerin yapılması şarttır.
