EGEDESONSÖZ - İzmir'in Bayraklı ilçesi Mansuroğlu Mahallesi’nde, daha önce idari yargı kararıyla planları iptal edilen rezerv yapı alanına ilişkin yeni 1/5.000 ölçekli nazım ve 1/1.000 ölçekli uygulama imar planları hazırlandı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan planlar 15 gün süreyle askıya çıkarıldı.
Mansuroğlu Mahallesi’nde 52 ada 318, 319 ve 385 numaralı parseller ile bir kısım tescil harici alanı kapsayan bölge, 6306 sayılı Kanun kapsamında 21 Kasım 2022 tarihli Bakanlık Makamı Olur’u ile “Rezerv Yapı Alanı” ilan edilmişti. Alanın mülkiyeti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devredilmişti.
Bölgede daha önce GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan ve Bakanlıkça onaylanan 1/5.000 ölçekli nazım ile 1/1.000 ölçekli uygulama imar planları yargıya taşınmıştı. İzmir 4. İdare Mahkemesi’nde 2024/1222 esas numarasıyla görülen dava kapsamında planlar hakkında iptal kararı verilmişti.
Mahkeme kararının ardından söz konusu alan için yeni planlar hazırlandı. Bakanlığın 1 Eylül 2026 tarihli yazısında, yeni planların mahkemenin iptal kararı kapsamında yeniden hazırlanarak Bakanlığa sunulduğu ve Bakanlık tarafından onaylandığı belirtildi.
TİCARET VE KONUT ALANI
Yeni planlama teklifinde toplam 9 bin 293 metrekare büyüklüğündeki alanın 7 bin 363 metrekaresi, yani yüzde 65,24’ü “Ticaret + Konut” alanı olarak belirlendi. Park alanı 1168 metrekare, tescil harici alan ise 761 metrekare olarak planlandı.
Plan kapsamında yapılaşma koşulu Zemin + 7 kat olarak belirlendi. Plan açıklama raporunda, bölgede toplam 31 bin 559 metrekare inşaat alanı oluşacağı, 192 bağımsız konut biriminin yapılacağı ve 557 kişilik ek nüfus öngörüldüğü belirtildi.
ZEMİN İÇİN SIVILAŞMA UYARISI
Plan açıklama raporunda, alanın jeolojik ve jeoteknik özelliklerine ilişkin Bakanlık tarafından 16 Mart 2022 tarihinde onaylanan Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu’na da yer verildi.
Raporda, inceleme alanının “Önemli Alan 1.1 (ÖA-1.1)” yani “Sıvılaşma Tehlikesi Açısından Önemli Alanlar” kategorisinde bulunduğu belirtildi. Alanın alüvyon düzlüklerden oluştuğu, zeminin siltli ve kumlu yapısı nedeniyle sıvılaşma riskinin bulunduğu kaydedildi.
Açıklama raporunda "İnceleme alanında 2.bölgenin büyük bir bölümünde sıvılaşma riski yüksek olduğundan inceleme alanında alüvyon düzlüklerin siltli ve kumlu seviyelerin olduğu alanlar "Önemli Alan 1.1 Sıvılaşma Tehlikesi Açısında Önemli Alanlar" olarak değerlendirilmiştir. 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli yerleşime uygunluk haritasında Önemli Alan (ÖA-1.1) simgesi ile belirtilmiştir." ifadeleri yer aldı.
Jeolojik ve jeoteknik etüt raporunda ayrıca yanal yayılma ve zemin oturması gibi mühendislik sorunlarına dikkat çekildi. Yapılaşma öncesinde parsel bazında ayrıntılı zemin iyileştirmeleri yapılması, kazı sırasında ortaya çıkan killi hafriyatın dolgu malzemesi olarak kullanılmasının önlenmesi ve özel drenaj ile istinat önlemlerinin alınması gerektiği belirtildi.
15 GÜN ASKI SÜRESİ
Bakanlık tarafından onaylanan 1/5.000 ölçekli nazım ve 1/1.000 ölçekli uygulama imar planları, İzmir Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 8 Eylül 2026 tarihinde askıya çıkarıldı.
Planlar, 22 Eylül 2026 tarihine kadar İl Müdürlüğünün Adalet Mahallesi, Anadolu Caddesi'ndeki hizmet binalarında bulunan dijital ilan panolarında, İl Müdürlüğünün internet sayfasında ve e-Plan otomasyon sisteminde 15 gün süreyle ilan edilecek. Ayrıca ilgili muhtarlık binasında da bilgilendirme ilanı yapılacak.
Plan açıklama raporunda şu ifadeler yer aldı:
Planlama alanına ilişkin yürürlükte bulunan imar planlarında "Ticaret + Konut Alanı" kullanım kararı yer almakta olup, söz konusu alana ilişkin mahkeme kararı doğrultusunda plan kararları yeniden değerlendirilmiştir. Yapılan mekânsal analizler, nüfus ve yapı yoğunluğu değerlendirmeleri ile sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçları doğrultusunda plan kararlarının sürdürülmesi uygun görülmüştür.
Bu kapsamda planlama alanında mevcut durumda öngörülen kullanım kararlarının çevresel etkileri, bölgedeki açık ve yeşil alan ihtiyacı ile sosyal donatı dengesi birlikte değerlendirilmiş; mevcut plan kararlarının şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı açısından uygun olduğu değerlendirilmiştir.
Planlama alanında "Ticaret + Konut Alanı", "Park Alanı" ve "Tescil Harici Alanı" kullanımları korunmuş olup mevcut plan kararları devam ettirilmiştir. Bu doğrultuda yapılaşma koşulları Z + 7 Kat olarak önerilmiştir.
Planlama alanı toplam büyüklüğü 9.293,38 m²'dir. Alan dağılımına bakıldığında planlama alanında en büyük kullanımın %65,24 ile Ticaret-Konut Alanı olduğu görülmektedir. Bunun yanında alanın %13,06'sı park alanı, %8,19'u ise tescil harici kullanım alanı olarak ayrılmıştır.
Bu doğrultuda hazırlanan plan ile mahkeme kararında belirtilen hususların giderilmesi ve planlama alanında daha nitelikli, erişilebilir ve sürdürülebilir bir kentsel çevre oluşturulması amaçlanmaktadır.Teklif plan ile proje alanında Z+7 Kat yapılaşma koşulu önerilmiştir. Bu çerçevede önerilen plan kararları doğrultusunda nüfus projeksiyonu aşağıda detaylandırılmıştır. Öneri imar planı ile 7.363,09 m² alan "Ticaret-Konut Alanı" kullanımına ayrılmış olup, ortalama konut büyüklüğü ve ortalama hane halkı büyüklüğü esas alınarak öneri nüfus projeksiyonu hesaplanmıştır. Çalışma alanında öngörülen inşaat alanı 31.559,51 m² ve konut sayısı 192'dir. Öngörülen 192 konut sayısına göre hesaplanan nüfus aşağıda verilmiştir.
