Metehan UD/EGEDESONSÖZ – Rönesans Holding’e ait Altunizade Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin Hilltown Karşıyaka AVM’sinin bulunduğu 26024 ada 1 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği, mahkeme kararı doğrultusunda yeniden hazırlandı.
Askıya çıkan plan ile birlikte parselin kuzeyindeki yaklaşık 150 metrelik yapı yaklaşma mesafesinin 48 metreye indirilmesi öngörülüyor. AVM’nin kullanım kararı, emsal değeri ve 18 katlık yapılaşma hakkı ise korunuyor.
MAHKEME SÜRECİ YENİ PLANIN ÖNÜNÜ AÇTI
Plan değişikliğinin temelini, parselin kuzey cephesindeki yapı yaklaşma mesafesine ilişkin yargı kararı oluşturuyor.
Şirket tarafından 18 Mayıs 2023 tarihinde taşınmazın yapı yaklaşma mesafeleri ve yapı yüksekliğinin yeniden düzenlenmesi amacıyla plan değişikliği başvurusu yapıldı. Karşıyaka Belediye Meclisi 3 Temmuz 2023 tarihinde teklifi kabul ederek İzmir Büyükşehir Belediyesi’ne gönderdi. Ancak İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi, 9 Ekim 2023 tarihli kararıyla değişikliği uygun bulmadı.
Büyükşehir Belediyesi ret kararında, alanın yoğun kullanılan bir ticaret bölgesi olması nedeniyle taşıt ve yaya dolaşımına uygun açıklıkların korunması gerektiğini, mevcut TAKS değerinin mevzuata uygun olduğunu ve çevredeki imar adalarında bulunan yapılaşma koşullarının dikkate alınması gerektiğini belirtti.
Bunun üzerine şirket 22 Nisan 2024 tarihinde yeni bir başvuru yaptı. Bu kez emsal ve kullanım kararı değiştirilmeden yalnızca parselin kuzeyindeki yapı yaklaşma sınırının düzenlenmesi istendi. Karşıyaka Belediye Meclisi ise 7 Mayıs 2024 tarihinde başvuruyu reddetti.
Şirket bu kararın iptali için dava açtı. İzmir 2. İdare Mahkemesi 9 Temmuz 2025 tarihinde davanın reddine karar verdi. Karara karşı yapılan istinaf başvurusunu inceleyen İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi ise ilk derece mahkemesinin kararını kaldırarak belediye meclisinin ret işlemini iptal etti.
150 METRELİK MESAFEYE “EŞİTLİK” İTİRAZI
Bölge İdare Mahkemesi kararında, taşınmazın geçmişte üzerinde bulunan Carrefour Hipermarket binasının kitle hattının esas alınmasıyla yapı yaklaşma mesafelerinin belirlenmesinin mevzuata ve planlama ilkelerine uygun olmadığı değerlendirildi.
Mahkeme, parselin çevresinde 5, 10, 30, 60 metre gibi farklı mesafeler bulunurken söz konusu taşınmazın kuzeyinde yaklaşık 150 metrelik mesafe öngörülmesinin aynı konumdaki parseller arasında farklılık yarattığına dikkat çekti.
Kararda özellikle Mavibahçe, Ege Park ve Koçtaş gibi aynı bölgede benzer ticaret fonksiyonuna sahip parsellerle karşılaştırma yapıldı. Bu parsellerdeki yapı yaklaşma mesafeleri ile 26024 ada 1 parsel arasındaki farkın planlamada eşitlik ilkesine aykırı olduğu sonucuna varıldı.
Mahkeme ayrıca, alanın yoğun kullanılan bir ticaret bölgesi olması ve yaya dolaşımına uygun açıklıkların korunması gerektiği yönündeki belediye gerekçesinin, özel mülkiyette bulunan parselin kuzeyinde 150 metrelik yapı yaklaşma mesafesini zorunlu kılan hukuken kabul edilebilir bir gerekçe oluşturmadığına hükmetti.
EMSAL VE 18 KATLIK YAPI HAKKI KORUNUYOR
Plan değişikliğinde AVM’nin yapılaşma hakkına ilişkin temel kararlar değiştirilmedi. Parselde mevcut Emsal 0,80 ve Yençok 18 kat koşulları korunurken, kullanım kararı da “2. ve 3. Derece Kentsel ve Bölgesel İş Merkezleri” olarak bırakıldı.
PARSELDEKİ YAPI GEÇMİŞİ DE RAPORA GİRDİ
Plan açıklama raporunda taşınmazın geçmiş yapılaşma sürecine ilişkin ruhsat bilgilerine de yer verildi.
Buna göre alanda 2016 yılında yeni yapı ruhsatı düzenlendi. 2019 yılında AVM kullanımına yönelik tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi verildi. 2022 yılında ofis ve işyeri kullanımı için tadilat ruhsatı düzenlenirken, 2023 ve 2024 yıllarında çeşitli tadilat ve isim değişikliği işlemleri gerçekleştirildi.
Yapı Denetim tarafından 16 Haziran 2023 tarihinde hazırlanan seviye tespit tutanağında yapının gerçekleşme oranı yüzde 95 olarak belirlendi.
Raporda ayrıca 1 Ağustos 2024 tarihinde yaklaşık 180 bin 152 metrekare inşaat alanına ilişkin mimari ruhsat projesinin onaylandığı bilgisi yer aldı.
AVM’YE 3 AYRI KAÇAK YAPI CEZASI
Öte yandan AVM içerisindeki kaçak yapılar nedeniyle şirkete 3194 sayılı İmar Kanunu’na aykırılık gerekçesiyle üç ayrı tarihte toplam 24 milyon 862 bin 912 TL idari para cezası uygulandığı ortaya çıkmıştı. Şirkete 9 Ocak 2024’te 7 milyon 770 bin 42 TL, 14 Mart 2024’te 17 milyon 62 bin 953 TL, 2 Mayıs 2024’te ise 29 bin 917 TL ceza kesilmişti.
