Kira geliri vergisi rehberi: Ödemeyene ceza!

KİRA GELİRİ NEDİR?
Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte ve bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmakta. Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul ediliyor.

Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesine göre kira gelirine konu edilen mal ve haklar şöyle:

- Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri,tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
- Voli mahalleri ve dalyanlar,
- Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve
teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
_ Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,
- Telif hakları,
- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
- Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

KİRA GELİRİ NASIL OLUŞUR?
Evinizi, dükkanızı ve yasada tarif edilen malları kiraya verdiğinizde elde ettiğiniz gelirin tümü kira geliridir. Bu gelirin de tahsil edilmiş olması şartı var. Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın geliri sayılacaktır.

HANGİ YILIN KİRA GELİRİ VERGİYE TABİDİR?
Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.  Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil
edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2021, 2022 ve 2023 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2023 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2023 yılının geliri olarak dikkate alınacak. 2024 yılında, mart ayı sonuna kadar verilecek kira beyannamesi, 2023 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek. Örneğin; 2023, 2024 ve 2025 yılları kira gelirleri topluca 2023 yılında
tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri sayılacaktır.

DÖVİZLE KİRALAMADA NASIL VERGİ VERİLİR?
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir.

KİRA BANKADAN ÖDENMEK ZORUNDA MI?
Evet. Kiranın Maliye'nin tanımladığı yöntemlerle, banka hesabı veya posta çeki ile yapılması gerekiyor. İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik olarak yayımlanan 268 ve 298 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre;

- Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde; haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin,
- İş yerlerinde, miktar sınırlaması olmaksızın iş yerini kiraya verenler ile
kiracıların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmeleri ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle bu ödemeleri tevsik etmeleri zorunluluğu bulunmakta. 

KİRAYI ELDEN ALMAK SUÇ MU?
Bu yöntemde Maliye vergi cezası kesebilir. Kiranın, Maliye'nin tanımladığı yöntemlerle tahsili gerekiyor. Bu yöntemlere uymayanlara vergi cezası kesilir. Gelir İdaresi'nin 2024 yılı rehberinde şöyle denildi:

"Banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge olarak kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır. Söz konusu zorunluluklara uymayanlara, her bir işlem için Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen miktarından az olmamak üzere işleme konu tutarın %5’i nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir. 

DÜŞÜK KİRA BEDELİ GÖSTERSEM NE OLUR?
Maliye, denetimi sırasında kira bedelinin düşük gösterilmesini kolaylıkla belirliyor ve geliri kendi yöntemine göre hesaplıyor. Düşük gelir veya hiç gebir gösterilmemesinde vergi cezası uygulanıyor. Düzenlemede istisnalar da var. Ancak, istisna yoksa, emsal kira bedeli belirleniyor ve bu rakam üzerinden vergi oluşturuluyor. Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas
alınır. Emsal kira bedeli şu durumlarda hesaplanıyor:

- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
- Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.
Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların
maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.
Örnek: Mükellef (A), 2023 yılında emlak vergisi değeri 3.800.000 TL olan
bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır. Bu durumda, mükellefin emsal kira bedeli üzerinden yıllık kira geliri hesaplaması gerekmektedir.
Emsal Kira Bedeli: 3.800.000 X %5 = 190.000 TL olacaktır. Bu tutar, mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

BOŞ EV İÇİN KİRA GELİRİ VERGİSİ ÖDENİR Mİ, HANGİ EVLER VERGİDEN MUAF?
Eviniz boşsa herhangi bir kira geliri elde etmediyseniz, bunun için kira beyannamesi vermenize gerek yok. Ayrıca, boş kalan konutların, gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması halinde, binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, halinde emsal kira bedeli hesaplanmıyor ve vergi ödenmiyor. 

EMSAL KİRA BEDELİ NASIL HESAPLANIR?
Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel
makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.
Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira
bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.

EVİMDE ÇOCUĞUM OTURUYOR VERGİ VERECEK MİYİM?
Baba çocuğuna bir evi tahsis etmişse vergi ödemeyecek, ancak iki ev tahsis etmişse ikincisi için ödeyecek. Vergi rehberinde bu sorunun yanıtı şöyle:

Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis
edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.
Örneğin mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.)
- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

KİRA GELİRİNİN NE KADARI VERGİDEN İSTİSNA? NE KADAR KİRA GELİRİ ELDE ETSEM VERGİ ÖDEMEM?
2023 yılında elde edilen konut kira gelirlerinin 21.000 TL' si vergiden istisna. İşyerlerinde ise istisna yok. 2024 yılında verilecek kira geliri beyannamesinde, 2023 yılında bu gelir elde edildiği için, bu yıla ait istisna uygulanacak. Yani,  konutun kiraya verilmesinden elde edilen yıllık gelirin 21.000 TL' si vergi dairesi tarafından düşülecek.  Vergi rehberinde bu durum şöyle anlatıldı:

- Binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2023 yılı için 21.000 TL’si (2024 yılı için istisna tutarı 33.000 TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Örnek: Mükellef (B), 2023 yılında konutunu aylık 1.700 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 20.400 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda elde edilen hasılat, konut istisna tutarı olan 21.000 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir.

KİRA GELİRİNİ BEYAN ETMEZSEM NE OLUR?
Kira gelirini beyan etmeyenler 2023 yılına ait 21.000 TL' lik istisnadan  yararlanamayacak. Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2023 yılı için belirlenen 21.000 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.
Konut istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen
gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. 2023 yılında
21.000 TL’nin altında konut kira geliri olanlar bu gelirleri için yıllık
beyanname vermeyecektir, ancak dilekçe verecekler. 

Maliye, emsal bedel üzerinden kira geliri hesaplarken, ayrıca bir misli de vergi ziyaı cezası kesiyor. 

DÜŞÜK KİRA GELİRİM VAR, BEYANNAME VERMEM GEREKİYOR MU?
Beyanname değil ama durumu ve nedenini vergi dairesine bildirmeniz gerekiyor. Vergi dairesine giderek Hazır Beyan Sistemi'nde yer alan “Dilekçe Verme Nedeni” başlığındaki ifadeler şöyle:

- İstisna altında kira geliri elde ettim (konut),
- Kira geliri elde etmedim,
- Gayrimenkulü sattım,
- Kendim oturuyorum,
- Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor,
- Beyan sınırı altında kira geliri elde ettim (iş yeri, diğer, hak).
Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. İş yeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

KİRAYI BANKADAN NASIL ÖDEMEM LAZIM, KİRA İŞARETLEMESEM OLUR MU?
Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu, bu soruya yanıt olarak, en sağlıklı yöntemin bankadan kira ödemesinde,  ödeme türünde kiranın seçilerek yapılması olduğunu söyledi. Tolu, Maliye'nin şu an "diğer" seçeneği ile yapılan ödemelerin tümünü kira geliri olarak saydığını ve takip ettiğini belirtti. 

VERGİYİ KİRACI MI ÖDER?
Kira seçeneği seçmeden ödeme yapmak kiracı için sorun yaratmasa bile, ev sahibi bu düzenli gelirin "kira geliri" olarak ele alınması nedeniyle denetim geçirecek. Tolu, ev sahiplerinin kiracılardan ek olarak vergi istemeyeceğini, vergiyi kiraya ayrıca ekleyemeceğini belirterek, kiracıların bu durumları Maliye'ye bildirmesi gerektiğini söyledi. (NTV)