Uzmanlar uyardı: Ev sahibi ve kiracı herkesi ilgilendiriyor!

Milliyet'ten Fazilet Şenol'un haberine göre, Konut piyasasında azalan arz ve enflasyonun üstünde artan kira fiyatları, mahkemelerde kiracı - ev sahipleri davalarında patlamalara neden oldu. Sulh ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir yılda yüzde 10’lardan yüzde 20’lere çıktığı belirtilirken, genel davalar arasında da ilk sıralara yükseldiği ifade ediliyor. Böyle devam etmesi halinde bu tür davaların gelecek 1-2 yıl daha mahkemelerin ana konuları olacağı söyleniyor. Peki, kiracılar ve ev sahipleri en çok hangi problemlerle karşılaşıyor? Taraflar haklarını nasıl koruyabilirler? 

'KENDİ EVLERİNE DÖNMEYİ MAKUL BULUYORLAR'
Kira tespit ve tahliye davalarının ana nedenlerinden biri de ev sahiplerinin kiracılarını tahliye etme sebeplerinden kaynaklanıyor. Kira fiyatlarının enflasyonun üzerinde olmasından dolayı kiracılar da evlerini boşaltmak, mevcut ödediği kiradan çok daha fazlasını ödemek ve kirada oldukları evlerinden ayrılmak istemiyor. Avukat Oğuz Kara da en sık karşılaştığı tahliye sebeplerinden birinin ev sahibinin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye olduğunu söylüyor. "Malum kira miktarlarında ciddi artışlar oldu. Önceden ev sahibi kendi konutunu kiraya verirken, kendisi de başka bir konutta kirada kalabiliyordu. Ancak kira miktarlarındaki artış, insanların kirada hayatını idame ettirmesini zorlaştırdı" diyen Avukat Kara, bu sebeplerle ev sahiplerinin başka bir konutta kirada kalmaktansa kendi evlerine dönmeyi daha makul bulduklarını dile getirdi.

'BU FİKRE DAHA ÇOK İTİYOR'
Oğuz Kara, "Diğer yandan kira sözleşmesiyle düşük miktarda belirlenen kira bedellerinde kanunda öngörülen miktarlardan fazla artış yapılamayacak olmasının da kiraya verenleri bu fikre daha çok ittiğini düşünüyorum" diye de ekledi.

'BU KİŞİLERDEN BİRİ OLMAK ZORUNDA'
Sık karşılaşılan tahliye nedenlerinden biri de ev sahibinin evinde kendisinin, oğlunun ya da kızının oturacağını söylemesi. İlerleyen zamanlarda da fark ediliyor ki evde oturan kişi ev sahibinin oğlu, kızı veya kendisi değil. Böyle durumlarda tahliye edilen kiracı dava açabiliyor mu? Ev sahibi kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi olması ve kiralanan yeri kullanma zorunluluğu doğması halinde kiracıya tahliye davası açılabilir. Ancak Oğuz Kara konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişi veya kişilerin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış bu kişilerden biri olması gerektiğini söyledi.

'GERÇEK VE SAMİMİ OLMALI'
Diğer bir koşulun ise zorunlu konut gereksiniminin gerçek ve samimi olması gerektiğinin altını çizen Avukat Kara, koşulların mevcut olması halinde fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sürecin sonlandırılabileceğini söyledi. "Bu yasa hükmünden yararlanılarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ev sahibi, söz konusu evi herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamaz" diyen Kara, ev sahibinin evini tekrar kiraya vermek istiyorsa eski kiracısına bildirimde bulunarak bu yeri tekrar kiralamak isteyip istemediğini sorması gerektiğinin de altını çizdi. Aksi halde kiracı, kiraya verene karşı bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açabilir.

1 AYLIK SÜREYE DİKKAT!
Yaşanılan problemler arasında kirada oturulan evin başka birine satılması da var. Hatta yeni ev sahibiniz evde kendisinin oturacağını bildirip sizi tahliye bile ettirebilir. Peki kira kontratınızı yeni imzaladıysanız ya da eve yeni taşındıysanız ne olacak? Avukat Oğuz Kara, yeni ev sahibine kanunun 1 aylık süre tanıdığını söyledi. Evin yeni sahibi evi kullanmak ve kiracıyı tahliye etmek istiyorsa bu sürenin çok önemli olduğuna vurgu yapan Kara, "Yeni ev sahibinin satın alma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya gayrimenkule ihtiyacı olduğunu ve tahliye etmesini istediğini yazılı olarak bildirmesi gerekiyor" dedi. Oğuz Kara, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca gayrimenkulün yeni sahibinin ihtiyacı sebebiyle yazılı bildirim şartını da yerine getirerek kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmesinin mümkün olduğunu da ekledi.

'6 AY İÇİNDE EV BOŞALTILMALI'
Avukat Oğuz Kara, "1 ay içerisinde yazılı bildirim yapıldıktan sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreliyse kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalı. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa 6 aylık sürenin bitmesi beklenmeden dava yoluyla tahliye edilebilir" ifadelerini kullandı. Sonuç olarak ev tahliye edildi ve yeni ev sahibi evi kendisi kullanmıyor. Bu durumda ne yapılabilir? Oğuz Kara, yine kiraya verenin söz konusu evi herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamayacağını, bu hükme uyulmadığı takdirde son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödemekle yükümlü tutulacağını söyledi.

TAHLİYE SEBEPLERİ
Peki ortada hiçbir sebep yokken; kiracı kirasını günü gününe ödüyorsa ve eve hiçbir zarar vermiyorsa ev sahibi kiracıyı tahliye ettirme hakkına sahip mi? Oğuz Kara kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı tahliye sebepleri olduğunu söyledi.

Kiraya verenden kaynaklı tahliye sebepleri arasında kiraya verenin konut gereksinimi, iş yeri gereksinimi, yeni malikin konut ya da iş yeri gereksinimi, kiralanan taşınmazın inşa ve imarı bulunuyor. Kiracıdan kaynaklı tahliye nedenleri de tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun varlığı, kiralanan yeri özenle kullanmama ve komşulara saygı göstermeme, kiracının kiralanan yere kasten ağır bir zarar vermesi, kiracının iflası, temerrüt olarak belirtiliyor.

'ANCAK BELİRTİLEN NEDENLERE DAYANILARAK DAVA AÇILABİLİR'
Avukat Oğuz Kara, "Sonuç olarak ifade edilmelidir ki konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda ifade edilenlerle sınırlıdır. Yasa koyucu, kira sözleşmelerinin keyfi nedenlerle sona erdirilmemesi ve mağduriyetlerin meydana gelmemesi için hangi nedenlerle kira sözleşmesinin feshedilebileceğini ve tahliye davası açılabilecek halleri kanunda tek tek saydığından, tahliye davası ancak kanunda belirtilen bu nedenlere dayanılarak açılabilir. Bu durumlar dışında ancak bildirim yoluyla fesih gündeme gelebilir" diye konuştu.

'BİLGİLERİN GİZLENMEMESİ GEREKLİ'
Tahliye süreçleri esnasında emlakçılar da problemler yaşıyor. Bunlardan biri de evi yeni kiralamış bir kiracının kısa bir süre sonra tahliye edildiğinde ödediği emlakçı bedelini geri istemesi. Peki kiracı böyle bir hakka sahip mi?

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, "Sonuçta emlakçı mal sahibinin evi satıp satmayacağına karar veremiyor. Bilerek yapılıyorsa meslek etiğine uygun davranılmamış olur. Ev satılıkta ve emlakçı da bunu biliyorsa söylemesi lazım. Eğer emlakçı da bilmiyorsa o zaman emlakçının bir şey geri ödemesi etik değil" yorumunda bulundu.

Akdoğan, emlakçının edindiği tüm bilgileri, belgeleri hizmet esnasında kullanması gerektiğini ve bütün bilgilerde objektif olunması gerektiğini de belirtti. "İnsanların kararlarını etkileyecek nitelikte bilgileri gizlememesi gerekir" diyen Hakan Akdoğan, eğer emlakçı bunu gizliyorsa meslek etiğine ve çalışma kurallarına uygun hareket etmediğini, bilgilerin gizlenmesinin çalışma kurallarına aykırı olduğunu söyledi.

'ARTIK SORUN TEŞKİL ETMİYOR'
Evi tahliye ederken neredeyse birçok kiracı depozitosunu geri alamıyor. Avukat Oğuz Kara yeni düzenleme uyarınca depozitonun bankaya yatırıldığı kira sözleşmelerinde, bu durumun artık kiracılar açısından sorun teşkil etmediğini söyledi. Kiraya verenin kesinti yapabilmesi için kiracının rızasının varlığı veya kiracının rızası mevcut değilse kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra takibinin bulunması gerektiğini söyleyen Kara, "Depozitonun iade edilmemesine ya da kesinti yapılmasına kiracının rıza göstermemesi halinde, kiraya veren zararının bulunduğunu iddiasıyla dava açması ve bu davayla zararının olduğunun kesinleşmesi halinde zararı oranında depozitodan kesinti yapabilir" ifadelerini kullandı.

'ESKİME VE BOZULMALARDAN KİRACI SORUMLU DEĞİL'
Kara, ayrıca kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için evde olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranmanın haricinde bir zararın varlığının gerekli olduğuna vurgu yaptı. Kara, "Zira kiracının sözleşmeye uygun kullanımı nedeniyle kiralanan evde meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu yok. Bu nedenle kiralanan evdeki olağan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapılması mevzuata aykırı" diye konuştu.

ENFLASYONUN ÜZERİNDE KİRA İSTEKLERİNDE NE YAPILMALI?
Peki ev sahibi enflasyonun üzerinde bir kira isterse, böyle bir durumda kiracı hakkını nasıl savunmalı? Bu soruya Avukat Oğuz Kara, "Kira artış oranında iki ihtimal söz konusu. Taraflar sözleşmede kira artışının ne kadar olacağını konuşmuş olabilir veya bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamış olabilir. Taraflar arasında anlaşma varsa, anlaşmadaki oran kadar artar Bu miktar da bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Taraflar arasında anlaşma yoksa yine tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde kişiler tarafından belirlenir" diye cevap verdi.

'DAVA AÇILABİLİR'
"Ayrıca taraflar arasında anlaşma yapılıp yapılmadığının önemli olmadığı bir durum var. Buna göre süresi 5 yıldan uzun bir süre olarak kararlaştırılan veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların ardından her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, TÜFE sınırı olmaksızın somut olayın özelliklerine göre hâkim tarafından belirlenebilir" diyen Kara, kira tespit davasının koşullarına değinmek gerektiğini belirtti. Kara, "Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi olmalı. Sözleşmenin yazılı olma şartı bulunmuyor. Tarafların iradelerine göre sözlü olarak da kira sözleşmesi kurabilir" dedi. Sonuç olarak eğer ev sahibi enflasyonun üzerinde bir kira isterse dava açılabilir.

AİDAT FIRSATÇILARI VAR AMA...
Bazı site sakinlerinin ödediği aidatlar da neredeyse kira fiyatlarını buldu. Yüksek aidata ise yol açan üç sebep var. Aidatın yarısından fazlasının personel ücretlerinin oluşturduğunu söyleyen uzmanlar, elektrik su ve bakım maliyetlerinin de aidatların artmasına sebep olduğuna dikkat çekiyor. Yöneticinin bütçeyi dengelemesi için bu artışları yapmak zorunda olduğu da dile getiriliyor. Ancak kanunda site aidatları için bir üst limit belirlenmemiş olmasını fırsat bilen site yönetimleri giderlerin çok üstünde aidat bütçesi belirleyebiliyorlar. 

Hukuksal açıdan ise herhangi bir problem yaşamamak için site içerisindeki genel kurula katılımın şart olduğu ifade ediliyor. Öyle ki site yöneticileri ve kat maliklerinin belirlediği aidat ücretlerinde, aldığı kararlarda kiracıların söz hakkı bulunmuyor. Aidatlarla ilgili tek kanun ise aidat ücretinin kira bedelini aşmayacak olması.

MAL SAHİBİ ÖDEMELİ
Peki yüksek aidatların önüne nasıl geçilebilir? Binanın ortak giderleri ve bakımıyla ilgili konuların tamamında aidatları mal sahibinin ödemesi gerekiyor. Eğer buna dikkat edilmeden bir işletme projesi yapılırsa, kiracılar hiç farkına varmadan yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri de ödemek zorunda kalabiliyorlar.

ÖZEL BİR ANALİZ ŞART
Kira sözleşmesinde konan bir hükümle bu sorumluluğun kiraya yüklenebileceğini söyleyen uzmanlar, kira sözleşmeleri yapılırken özel bir analiz gerektiği konusunda da uyarıda bulunuyorlar. Aidatlar ve giderlerde yasaya aykırılıkla birlikte gereksiz yüksek bir ücret varsa kat maliki dava açabiliyor. Bu davanın 1 ay içerisinde açılması ise çok önemli. Böylelikle fazla aidat talebinin iptali sağlanabiliyor.