Emlakçıların Başkanı yeni projeyi yorumladı: Kriterler projeyi çıkmaza sokuyor

EGEDESONSÖZ - İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, SONSÖZ TV'ye konuk oldu. Gazeteci yazar Muhittin Akbel'in sorularını yanıtlayan Güleroğlu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın başlattığı "Yeni Evim" projesini değerlendirdi. Yüzde 0,69 oranında kredi ve 15 yıl vadeyi son derece isabetli bulan Güleroğlu, projenin eksiklerine dikkat çekti.

ARSA ÜRETİLMEDİĞİ İÇİN KONUT FİYATLARI ÇOK ARTTI
Pandemi  döneminden  önce,  emlak piyasasının çok hareketli olduğunu, konut kredisi oranlarının düştüğünü hatırlatan Başkan Güleroğlu, bugün konut satışlarında anormal rakamların konuşulduğunu söyledi, "O zaman bile konut fiyatları bu kadar artmamıştı" dedi. Güleroğlu, "Pandemi girince her şey değişti. İnsanların yaşam alanları değişti, ev ihtiyaçları değişti. Zaten İzmir yapısal olarak arsa üretmekte çok zorlanıyor. Mevcut arsaların üzerine konut yapmaya çalıştığımızda inanılmaz yüksek fiyatlar çıkıyor. Aslında inşaat yapma parası Van’da yapsan aynı para, İzmir’de de yapsan aynı para. Ancak arsa maliyeti bina yapım maliyeti ile birleştiği için fiyatlar da sıkıntı oluyor.  İzmir'deki arsa fakirliği, rakamların yükselmesinde en büyük etken. İzmir en çok göç alan illerin içerisinde. Memurken ya da askerliğini yapmak için İzmir’ e gelmiş insanlar emekli olduğunda İzmir’e yerleşmeye başladı. Bir dönem hatta emekli şehri diyorduk İzmir için. Enflasyon oranları çok yüksek arttı. Mesela 1 ton demiri 7 bin liraya alırken şu anda 3- 4 katı fiyatına alabiliyorsunuz. İzmir’in bir de ele avuca sığmayan şımarık çocuğu Çeşme var. Tutamadığımız, elimize alamadığımız Çeşme’de fiyatlar çiftleye çiftleye gidiyor. 22 milyonluk yerler 77 milyona satılıyor. Bu duruma baktığımızda nüfus artışı var, göç var, enflasyon var ve arsa üretilmediği için sürekli yukarı doğru giden bir fiyat ivmesi var" diye konuştu.

EN DÜŞÜK KONUT, 1 MİLYON 250 BİN LİRADAN BAŞLIYOR
İzmir'de konut fiyatlarını değerlendiren Başkan Güleroğlu, en düşük konutun fiyatının 1 milyon 250 bin lira olduğunu, bu fiyattaki evin de 1+1 olduğunu ifade etti:

"Öğrenci evi diye tabir ettiğimiz evlerdi aslında 1+1'ler ancak son dönemde yaşam tarzımızın değişmesi ile birlikte aile evi de olmaya başladı. Karı koca zaten çalışıyor, akşam sadece eve geliyor ve yatıyorlar. Ben hatırlıyorum 90’larda aileler bize geldiklerinde 4+1 ev istiyoruz diyorlardı. Çoluklu çocuklu aileler daha çoktu.  Ancak şu anda 4+1 ev yapan firma yok."

O GÜNKÜ ORTA DİREKLE BUGÜNKÜ ORTA DİREK AYNI DEĞİL
"Yeni Konut Finansman Modeliyle Yeni Evim" başlıklı projeyle ilgili düşüncelerini de dile getiren İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, şunları söyledi:

"Evet; yüzde 0,69 oranında konut kredisi veriliyor, güzel. 15 yıl vadeli, o da güzel. Ancak eksik olan şeyler var. Eskiden rahmetli Özal döneminde bir orta direk vardı. Özal dönemindeki orta direk ile bu dönemdeki orta direk aynı değil. Bundan dolayı aslında bizim en başta yeni bir orta direk tanımı yapmamız gerekiyor. Bu tür projeler ve açıklamalar güzel aslında çünkü niyet güzel… Ancak bir de piyasalara bakmak lazım, yani evdeki hesap çarşıya uyuyor mu? Ona bakmak lazım. Projenin şartları var; mesela anne, baba veya çocuklardan birinin evinin olmaması gerekiyor. Bu iş 100 bin kişiye tekabül edecek diye açıklamalar var. Peki bu 100 bin kişi kim? Neye göre hazırlanacaklar? Ve bu insanlar bu ödemeleri nasıl yapacak? Bugün İzmir’in neresine giderseniz gidin 2+1 ev 3 milyon liradan aşağıya değil. 300 bin lira peşinat vereceksiniz geriye kalan 2 milyon 700 bin lirayı ise ev kredisi çekeceksiniz. 15 yıldan bahsediyoruz.  Dar gelirli veya orta gelirli bir aile 4 kişi de asgari ücretle çalışarak ancak ödeyebilir ve hayatlarını devam ettirebilir bir noktaya geliyor. Bu parayı ödeyecek kişinin ilk 3 sene bu parayı ödemesi sıkıntılı bir süreçtir. Projeyi bu tarz zorunlulukların çıkmaza soktuğunu düşünüyorum."

KREDİ ÖDEMESİNİN SON YILLARDA ARTIYOR OLMASI SORUN DEĞİL
Projede ilerleyen yıllarda yapılacak geri ödeme rakamlarının yükselmesinin sıkıntı yaratmayacağını öne süren Başkan Güleroğlu, bu durumu bir örnekle anlattı:

"2000 yılında Vakıfbank 20 yıllık konut kredi faizleri çıkardı ve faiz oranları yüzde 4.3 ile 3.2 arasındaydı. O dönemde 15 milyon kredi çektiğinizde 50-60 milyon olarak geri para ödüyordunuz yani bir evin 3 katı parayı geri ödüyordunuz. O dönem özelinde bu krediyi kullanmayanlar kullananlara deli diyorlardı. Ancak sonra ne oldu? Şu anda aynı evin değeri 5-6 katlara ulaştı. Bu projede olan kriterlere uymak projeyi zorlaştırıyor. Yani aynı proje hiçbir kriter olmadan da çıkarılsa da herkes ev sahibi olamaz zaten. Rakamlar bana göre sizi aldatmasın. 2000 yılında aldığınız evinde kredisi 2022 yılında bitiyordu. Şu anda o evin değeri 5 milyon lira. İleriye yönelik baktığınızda aslında çok komik kalacak şu anki rakamlar. Avantajlı ve dezavantajlı kısımları olan bir proje ancak, projenin fotoğrafını çektiğimizde bu proje bize yine de herkesin ev sahibi olmayacağını gösteriyor."

EV SAHİPLERİ EVLERİNİN FİYATINI ANINDA ARTIRDI
Açıklanan yeni projenin ardından ev sahiplerinin, satışa çıkardıkları konutlarının fiyatını anında 500 bin ila 1 milyon lira arasında artırdığını öne süren Başkan Güleroğlu, "Benim kendi emlak ofisime şu anda bu proje ile ilgili bir başvuru gelmedi. Şu anda bize geri dönen bir şey yok. Faiz oranlarının açıklanması bir haftadır konuşuluyor bu bir haftada ev sahipleri evlerinin üstüne yine zam miktarı yansıttı. 500 bin ila 1 milyon arası zam yaptılar. Bu söylentiler çıktı ve mal sahipleri fiyatları artırdı. Düşünün, ev sahibi ile anlaşmışsınız, aracı olmuşsunuz, bir anlaşma imzalamışsınız, 4 milyona el sıkışmışsınız, ev sahibi akşam arıyor sizi ve 4 milyon 500 liraya çıkardığını söylüyor. Hemen ardından Maliye Bakanlığı bizleri arıyor fiyatları neden arttırdınız diye. Ancak burada fiyatları artıran emlak komisyoncusu, yani bizler değiliz; ev sahipleri. Nedense günah keçisi hep biz olduk. Ben 34 senedir bu işi yapıyorum. 34 senede insanlar değişti ancak zihniyet hiç değişmedi. Asgari ücrete zam geldiğinde ev fiyatları da kiralar da zaten hep artardı, yine arttı" dedi.

İZMİR'DE 5 BİN LİRADAN AŞAĞIYA KİRALIK EV BULMAK İMKANSIZ GİBİ BİR ŞEY
Oda Başkanı Mesut Güleroğlu, kiralık konut sıkıntısıyla ilgili olarak şunları söyledi:

"Enflasyon oranına bakarsak eğer konut kiraları yüzde 25’in üzerine bir fiyat artırımına gidemiyor ancak bu sınırlama işyeri kiralarında yapılmadı. Düşünün aynı apartmanda aşağıdaki dükkana yüzde 65 zam uygulanıyor, ev sahibi evinde oturan kiracıya yüzde 25'in üzerinde zam uygulayamıyor. Bu durum kargaşaya yol açtı. Mal sahibi kira konusunda işin içinden çıkamadığında ise en son kiracısına evimi satılığa çıkartıyorum diyor. Zaten gönülsüz bir satış yapacak durumda olduğu için fiyatı çok yukarılarda tutuyor. Kendi giriyor fiyatları bu seferde ne oluyor, bir anda fiyatlar yukarı çıkıyor. Siz bir ev satacak olursanız siteye giriyorsunuz ve satılmamış evler üzerinden ortalama yapıyorsunuz. Bundan dolayı piyasaya aslında sizler sıkıntı veriyorsunuz. Satılmamış evlerin değeri üzerinden bir fiyatlama yapılıyorsa, bu piyasayı ciddi anlamda sıkıntıya sokar. Bakanlığın satılan konutlar için geçen sene almış oldukları kararı bu sene koyacağız dedikleri sisteme göre devlet tarafından açıklama yapılırsa gerçek fiyat ortaya çıkar. Geçenlerde 95 milyon liraya Narlıdere Sahilevleri'nde satılık konut ilanı vardı. Şu anda İzmir’de 5 bin liradan aşağıya bir ev bulma şansınız yok."

KİRACILARA, FAHİŞ ZAM İSTEĞİ DURUMUNDA NE YAPMALARI GEREKTİĞİNİ ANLATTI
Başkan Güleroğlu, 1700 liraya kirada oturan bir vatandaşın, ikinci yıl için yapılacak zam için ev sahibiyle masaya oturduğunda 4 bin liralık bir rakam istenmesi karşısında nasıl bir tavır sergilemesi gerektiği konusunda tavsiyelerde bulundu:

"1700 liraya kirada otururken bir yılı doldurmuş kiracı, 4 bin lira isteyen bir ev sahibiyle karşılaşıyor diyelim. Bu mümkün değil. Yüzde 140 zam yapamaz ev sahibi. Kiracı, 3 bin lirayı teklif ederse, makul karşılanabilir. Ancak yasa açık ve net; yüzde 25’in üzerinde bir artış olamaz, diyor. Ancak bazen kiracılar ev sahiplerinin kirayı istediği oranda artırmalarını kabul etmek zorunda kalıyorlar ya da kendileri yüzde 25’in üzerinde farklı bir fiyat teklif ediyorlar. Bunun da nedeni çok açık; ev sahibi uğraşırsa benimle beni mutlaka çıkartır gibi bir düşünce oluşuyor kiracılarda. Ya da o fiyatı kabul etmesem çıksam farklı bir evi daha fazla bir fiyattan kiralayacağım diyor. Diyelim ki 1700 lira olan kiran mal sahibi tarafından 3 bin lira yapıldı. Kiracı bu fiyattan evde oturdu. Ardından ise yeni bir kira sözleşmesinde yine yüzde 25’in üzerinde bir artışla yeni bir sözleşme imzalandı. Ardından kiracı evden çıkarak evi boşalttı. Mahkemeye verdiğinde ev sahibine geriye dönük ödediği tüm fazla kiraları yasal faizi ile birlikte geri alabilir. Kanun açısından kiracılar rahatlıkla mahkemeye gidebilir."

BOŞ DÜKKANLARIN SAYISI NEDEN ARTIYOR?
En işlek noktalarda bile boş dükkanların kiracı beklemesi durumunu değerlendiren Başkan Güleroğlu, şunları söyledi:

"Yıllardır sizinle çalıştığımı düşünün. Ben sordum, benim yan komşum 35 bin liraya vermiş benim dükkânıma da 30 bin lira iste. İnsanlar tam değerlendirme yapmadan yan komşusuna bir arka sokağına bir ön sokağına bakarak fiyat belirlemeye çalışıyor. Emlakçılarla uzun süreli çalışılmalıdır. Sorumlu bir emlak danışmanınızın olması gerekiyor. Odalara kayıtlı emlakçılarla çalışılmasını öneriyoruz. Bu fiyat artışlarıyla ilgili mal sahipleri kendi başlarına yapınca dükkanları boş kalıyor. Bir de istediği uç fiyatlar verilmez ise boş dursun, benim için önemi yok deniliyor. Aslında bir sene boş durması demek mülk sahibinin kendisine zarar, ülke ekonomisine zarar. Piyasayı takip eden sorumlu emlakçılarla çalışılması gerekiyor."

VATANDAŞLIKLA BİRLİKTE KONUT FİYATLARI DA DEVLET ELİYLE ARTIRILDI
İzmir'de yabancıların konut edinme durumuyla ilgili soruyu cevaplandıran Başkan Mesut Güleroğlu, şu bilgileri aktardı:

"İranlılar İzmir’i daha çok tercih ediyor. İranlılar ciddi miktarda konut almaya başladı ve çok fazla konut alıyorlar. Aldıkları yerler genelde Güzelbahçe, Urla ve Mavişehir. Bu bölgelerde özellikle siteleri tercih ediyorlar. Bu bölgelere inanılmaz yatırımlar yapıyorlar. Suriyelilerin ise ev kiralaması olduğu için daha çok görüyoruz. Yaklaşık 300-400 bin dolar ödediğinizde bir mülk satın aldığınızda Türk vatandaşı olabiliyorsunuz. Ya da 400 bin doları bankaya yatırıp 3 yıl çekmeyeceğim derseniz yine Türk vatandaşı olabiliyorsunuz. İranlılar ülkelerindeki ambargo nedeniyle Türkiye’ye gelip Türk vatandaşı oluyorlar ve Avrupa’ya gidip Türk vatandaşı adı altında alışverişlerini yapıyorlar. Biz bir gecede konut fiyatlarını yükselttik. Bir gecede TC vatandaşı olmanın bedelini 400 bin dolar yaptık. 240 bin dolara satılan ev bir gecede 400 bin dolar oldu. Gelen göç çok aşırı derecede. Olmasına rağmen daha İzmir’e Rus ve Ukraynalı vatandaşlar gelmedi. Ruslar ve Ukraynalılar Akdeniz bölgesinde yoğunlaşıyorlar ancak zamanla İzmir’e de geleceklerini düşünüyorum. O zaman da şu andaki kiralar yarın da bulunamayacak. Çeşme'de memur olduğunuzu düşünün ve gidin ev kiralayın bakalım kiralayabilecek misiniz? Şu anda kira fiyatlarının yüksekliğinden dolayı Çeşme’de tayin isteyen yüzlerce vatandaşımız var."

ÜNİVERSİTE ÖĞRENCİLERİNİN STAJINI İZMİR'DEKİ EMLAKÇILARA DAĞITACAĞIZ
Üniversitelerde seminerler ve dersler veren Başkan Güleroğlu, gençlerin emlak sektörüne bakışı ve onların hazırlanışıyla ilgili şunları söyledi:

"Aydın Adnan Menderes Üniversitesi Yenipazar Meslek Yüksekokulu ve Manisa Celal Bayar Üniversitesi Salihli Meslek Yüksekokulu'nda okuyan öğrencilere dersler veriyorum, onlarla sık sık buluşuyorum. Çocuklar zehir gibiler ancak bu işi yaparak para kazanacaklarına emin değiller. Okul yöneticileri ile konuştuk, ben yeni bir projeden bahsettim. Ben oda başkanıyım 34 yıldır bu işi yapıyorum siz de şöyle şöyle yapın derseniz sadece havaya saçılan cümleler oluyor. Çocuklara örnek olmalıyız. Bakın internette bir sürü başarı hikayesi geziyor ve hepsinde de nereyse işte battım bittim cebimde sigara parası yoktu, sonra bir şey oldu ve şu anda en zenginler içerisindeyim, gibi. Biz bu çocuklara ilk başta batmadan düşmeden küsmeden doğru şekilde nasıl yönlendirebiliriz? Gençlere ellerinde olan ve bizlerin öğrettiği bilgiler zaten fazlası ile yetecek ancak para kazanacak mevzuatı bilmediğinden bu işe girmiyor. Ben bu çocuklara şunu tavsiye ettim ben 90 yılındaki emlak ofisime götüreceğim sizi dedim ve oraya götürdüm. Oradan da şu anki ofisime götürdüm. Nasıl ev satılır, nasıl ev alınır, anlattım. İlk Şirinyer’e gelen çocuklar normal bir ofis görürler. Daha sonra gördüklerinde kaç para kazancağız soruları hemen geliyor ardından. Biz üniversitedeki öğrencilerin stajını İzmir’deki tüm emlakçılara dağıtacağız. Bu işin bir de mektepli kısmı gelişiyor. Aslında hayalim bu benim. Nedir o hayalim? Emlakçılık fakültesi kurulmasını isterim. Bundan dolayı da her türlü altyapı ve çalışmaları yapıyoruz. Emlak müşavirleri ayrı olmalı, sorumlu emlak danışmanının yapacağı çalışma ayrı olmalı. Ve üniversite mezunu olanlar direkt sorumlu emlak danışmanı olabilmeli. 90’lı 95’li yıllarda emlakçılar odasını kuralım dediğimde herkes bize gülmüştü ancak biz 1999 yılında Türkiye’nin ilk emlakçılar odasını kurduk. Fakülte hayalimizi neden gerçekleştirmeyelim ki..."