EGEDESONSÖZ – İzmir’in Konak ilçesinde Alsancak bölgesindeki yapı stokunun yenilenmesine yönelik imar planı düzenlemesi hazırlandı. Konak Belediyesi tarafından hazırlanan plan açıklama raporunda, Alsancak Limanı’ndan başlayarak Alsancak Garı ve demiryoluna, Atatürk Caddesi’nden Fevzipaşa Bulvarı ve Gaziler Caddesi’ne kadar uzanan yaklaşık 195 hektarlık alanın “Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alan (K)” sınırlarının yeniden düzenlenmesi önerildi.
Düzenlemenin temelini, 30 Ekim 2020 İzmir depremi sonrasında ağır ve orta hasarlı olduğu belirlenen yapılar ile 1998 öncesinde ruhsatlandırılmış ve güncel deprem yönetmelikleri öncesinde inşa edilmiş yapıların, mevcut yapılaşma hakları korunarak yenilenebilmesine yönelik İzmir Büyükşehir Belediyesi kararları oluşturuyor.
Konak Belediyesi Etüt ve Proje Müdürlüğü tarafından hazırlanan plan açıklama raporunda, Alsancak’taki mevcut “K” sınırının güncellenmesi ve bu alanlarda uygulanacak 1/1000 ölçekli uygulama imar planı notlarının yeniden düzenlenmesi öngörülüyor.
195 HEKTARLIK ALANI KAPSIYOR
Planlama alanı; Alsancak, Kültür, Mimar Sinan, Kahramanlar, İsmet Kaptan, Akdeniz, Etiler, Oğuzlar ve Hilal mahallelerinin idari sınırları içerisinde bulunuyor.
Raporun sınır tarifine göre alanın kuzeyinde Alsancak Limanı ve Alsancak Garı-demiryolu hattı, batısında Atatürk Caddesi, güneyinde Fevzipaşa Bulvarı ve Gaziler Caddesi bulunuyor.
Yaklaşık 195 hektarlık alanın büyük bölümünde mevcut yapılaşmanın uzun yıllar önce tamamlandığı belirtilirken, bölgede parsel bazında dönüşüm taleplerinin de bulunduğuna dikkat çekiliyor.
PLANIN GEÇMİŞİ 2021’E UZANIYOR
Alsancak’taki düzenlemenin geçmişi, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 1 Mart 2021 tarihli 05.196 sayılı kararına dayanıyor.
Bu kararla, İzmir genelinde 30 Ekim 2020 depreminde ağır ve orta hasarlı olarak tespit edilen yapılar ile 1 Ocak 1998 tarihinden önce ruhsat almış yapılar ve 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlenen binaların dönüşümünde uygulanacak usul ve esaslar belirlenmişti.
Alsancak bölgesindeki ilk “Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanlar (K)” sınırı ise Konak Belediye Meclisi’nin 11 Mart 2021 tarihli 62/2021 sayılı kararı sonrasında İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 16 Nisan 2021 tarihli 05.473 sayılı kararıyla onaylandı.
Ardından bazı bölgelerin mevcut sınırın dışında kaldığı değerlendirilerek yeni bir düzenlemeye gidildi. 6 Ekim 2021 tarihli başvuru üzerine hazırlanan ilave sınır önerisi de İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 14 Ekim 2021 tarihli 05.1206 sayılı kararıyla kabul edildi.
2026’DA SÜRE UZATILDI
Yeni plan çalışmasının önemli dayanaklarından biri ise İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 9 Mart 2026 tarihli kararı oldu.
Raporda, 2021 yılında belirlenen usul ve esaslar kapsamında yapıların yenilenmesine yönelik süreçlerin ekonomik koşullar nedeniyle tamamlanamadığı, ilçe belediyelerinde işlemlerin devam ettiği ve bu nedenle vatandaşların mağduriyet yaşamaması için düzenlemelerin yeniden ele alınması gerektiği ifade ediliyor.
Büyükşehir Meclisi’nin 2026 tarihli kararıyla daha önce belirlenen “K” alanlarında yeniden sınır belirlenmesine gerek olmaksızın mevcut uygulamaların sürdürülmesine karar verilirken, yeni yapı ruhsatlarının sonuçlandırılması için öngörülen 5 yıllık sürenin 10 yıla çıkarılması yönünde düzenleme yapıldı.
YAPILARIN MEVCUT HAKLARI KORUNACAK
Hazırlanan plan notlarının en dikkat çekici unsurlarından biri, mevcut ruhsatlı yapıların yenilenmesi sırasında yapılaşma haklarının korunmasına yönelik hükümler.
Plan notlarına göre, belirlenen alanlarda bulunan ve 30 Ekim 2020 depremi sonrasında ağır veya orta hasarlı olduğu tespit edilen yapılar, 1 Ocak 1998 öncesinde ruhsat almış yapılar veya 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlenen binaların yıkılıp yeniden yapılması halinde, mevcut ruhsatlı yapının yapı ruhsatı ve mimari projesi üzerinden hesaplanan yapılaşma değerleri esas alınacak.
Yeni yapının toplam inşaat alanı, mevcut ruhsatlı yapının yürürlükteki imar yönetmeliğine göre hesaplanan toplam inşaat alanını aşamayacak.
Bununla birlikte mevzuat gereği yapılması zorunlu olan yangın merdivenleri, yangın güvenlik holleri, asansörler ve belirli koşulları sağlayan bodrum kat otoparkı, sığınak, su deposu ve enerji odası gibi alanlar toplam yapı inşaat alanı hesabının dışında tutulacak.
KAT SAYISI İÇİN DE İSTİSNA GETİRİLİYOR
Plan notlarında mevcut yapıların kat sayısına ilişkin de özel bir düzenleme bulunuyor.
Yeni yapılacak yapıda normal koşullarda yürürlükteki imar planında belirlenen kat adedinin aşılmaması esas alınacak. Ancak mevcut ruhsatlı yapının, eski plan notları veya eski yönetmelik hükümleri nedeniyle yürürlükteki planda öngörülenden daha fazla kata sahip olması halinde, mevcut kat sayısının korunmasına izin verilecek.
Bu durumda kat yüksekliğinin döşeme üstünden döşeme üstüne 2,85 metreyi, zemin katta işyeri bulunması halinde ise 3,25 metreyi geçmemesi öngörülüyor.
Mevcut yapının onaylı ruhsat veya yapı kullanma izin belgesindeki gabarisinin yeni hesaplanan gabari değerinden yüksek olması halinde ise mevcut onaylı gabari kullanılabilecek.
ADA BAZINDA KİTLE ETÜDÜ
Özellikle TAKS değerinin tanımlanmadığı ayrık, ayrık ikiz ve blok nizamlı yapı adalarında yeni yapılaşmanın ada bazında hazırlanacak kitle etütleri üzerinden belirlenmesi planlanıyor.
Bu kapsamda mevcut ruhsatlı yapıların bahçe mesafeleri dikkate alınacak. Taban alanı ise mevcut ruhsat ve mimari proje üzerinden yürürlükteki imar yönetmeliğine göre hesaplanacak ve hiçbir şekilde parsel alanının yüzde 60’ını aşamayacak.
Kitle etütlerinin onaylanması ve plan hükümlerinin uygulanması için ilçe belediyesi bünyesinde imar, harita ve planlama birimlerinden en az üç teknik elemandan oluşan bir Teknik Komisyon görevlendirilecek.
ADA BÜTÜNÜNDE DÖNÜŞÜMÜN ÖNÜ AÇILACAK
Plan notları yalnızca tek tek binaların yenilenmesini değil, maliklerin tamamının onayı olması halinde ada bütününde dönüşümü de mümkün kılıyor.
Buna göre ada bütününde uygulama yapılması talep edilirse, bölgenin sağlıklaştırılması amacıyla yol, park, otopark ve diğer sosyal ve teknik altyapı alanlarının genişletilmesi veya artırılması mümkün olacak.
Ancak bu kapsamda yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için imar planlarında belirlenen kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarına ilişkin gerekli terklerin bedelsiz olarak kamuya bırakılması gerekiyor.
Ada bütününde yapılacak 18. madde uygulamalarında ise konut ve ticaret alanlarında mümkün olduğunca tek parsel oluşturulması ve minimum parselin ada ölçeğinde belirlenmesi esas alınacak.
SİT ALANLARI KAPSAM DIŞINDA
Düzenlemenin önemli sınırlarından biri de koruma statüsündeki alanlar.
Raporda, Alsancak Bölgesi içerisinde bulunan bazı sit alanlarının “Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alan (K)” sınırlarının dışında tutulduğu belirtiliyor.
Bunlar arasında Alsancak Kentsel Sit Alanı, Kültürpark Alanı, Mimar Kemalettin Kentsel ve 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı ile Kale Arkası Toplu İşyeri Örneği Kentsel Sit Alanı bulunuyor.
Koruma statüsündeki alanların yanı sıra yapı yasaklı alanlar, heyelan alanları, taşkına maruz alanlar, kıyı alanları, tarım ve orman alanları, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, rezerv yapı alanları ve özel kanunlarla belirlenen bazı alanlardaki taşınmazlar da plan notlarından yararlanamayacak. Buna karşılık tescilli parsellerin koruma alanlarının belirli koşullarla plan notları kapsamında değerlendirilebilmesi öngörülüyor.
DEPREM GÜVENLİĞİ İÇİN ZEMİN ETÜDÜ ZORUNLULUĞU
Yeni düzenlemede yalnızca mevcut yapılaşma haklarının korunması değil, yeniden yapılacak binaların deprem güvenliği de özel olarak ele alınıyor.
Plan notlarına göre yeni yapı ruhsatı öncesinde, Türkiye Deprem Tehlike Haritası ve ilgili mevzuat doğrultusunda zemin ve temel etüt raporu hazırlanması ve raporun ilgili idare tarafından onaylanması zorunlu olacak.
YAĞMUR SUYU HASADI DA PLAN NOTLARINDA
Plan notlarında çevresel altyapıya ilişkin düzenlemeler de yer alıyor.
Yeni yapılacak binalarda “Yağmursuyu Toplama, Depolama ve Deşarj Sistemleri Hakkında Yönetmelik” doğrultusunda yağmursuyu hasat sistemi kurulması öngörülüyor.
Çatı ve bahçe yüzeylerinden toplanan yağmur sularının depolanarak çevre sulamasında kullanılabilmesi, yapı gruplarında ise yağmur ve drenaj suyunun değerlendirilmesine yönelik sistemlerin geliştirilmesi planlanıyor.
RUHSAT İŞLEMLERİ İÇİN 5 YILLIK SÜRE
Plan notlarının son maddelerinde, bu kapsamda yıkılıp yeniden yapılacak yapılara ilişkin yeni yapı ruhsatı işlemlerinin, plan notlarının İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından uygun görülmesinden itibaren 5 yıl içerisinde sonuçlandırılması hükme bağlanıyor.
Böylece 2026 yılında yeniden belirlenmesi planlanan yeni “K” sınırları için 5 yıllık uygulama süresi öngörülüyor. Daha önce onaylanmış “K” alanlarında ise Büyükşehir Meclisi’nin 9 Mart 2026 tarihli kararıyla sürenin 10 yıla çıkarılması kararlaştırılmıştı.
AMAÇ: ESKİ YAPILARIN YENİLENMESİ
Konak Belediyesi’nin raporunda, düzenlemenin temel gerekçesi; Alsancak’ın mevcut plan kararlarına göre büyük ölçüde yapılaşmış olması, yapıların önemli bölümünün eski yönetmelikler döneminde ruhsatlandırılması ve parsel bazında yenileme taleplerinin bulunması olarak ortaya konuluyor.
Rapora göre yeni “Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alan (K)” sınırı belirlenirken mevcut arazi kullanım kararları, yürürlükteki imar planları, 1998 öncesinde ruhsat alarak yapılaşmış mevcut doku, koruma statüsündeki alanlara ilişkin güncel kurul kararları ve yapıların yenilenmesi sırasında hak kaybı yaşandığı gerekçesiyle yapılan başvurular dikkate alındı.
Bu kapsamda hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notu önerisiyle, yaklaşık 195 hektarlık Alsancak bölgesinde eski yapıların yıkılarak yeniden yapılabilmesine ilişkin koşulların yeniden tanımlanması ve dönüşüm sürecinin mevcut yapılaşma hakları korunarak yürütülmesi hedefleniyor.
