İzmir'de emlakçıların başkanı Güleroğlu: Yüzde 0.89 da konut almak için çok uygun!

EGEDESONSÖZ - İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, Sonsöz TV'de konut piyasasını değerlendirdi. Gazeteci Muhittin Akbel'in sorularını yanıtlayan Güleroğlu, vatandaşlara önemli mesajlar verdi, "Yüzde 0.64'lük konut kredisi oranı, bugün yüzde 0.89'a çıkarıldı. Bu oran da çok yüksek değil. Konut sahibi olmak isteyenler, bu orandan da ev sahibi olabilir, bundan zararlı çıkmazlar" dedi.

1.5 yıl önceki bir röportajında bugünleri anlatan, "Bir süre sonra konut kredileri gevşeyecek, herkes konuta saldıracak. Bugün 200-300 bin liraya alınacak evler, 400-450 bin liraya satılacak" şeklinde öngörüde bulunan Mesut Güleroğlu, şunları söyledi: "Konut kredisi ve faiz oranlarının düşmesi hükümetin çok doğru bir hamlesi. Döviz ve altın yükseliyor, bunu en güvenli şekilde durdurmak, konut kredi faiz oranlarını düşürmekti. Devlet bankaları yaptı bunu. Geri kalan kısmını devlet sübvanse etti. Dövizi ve altını bir yerde tuttu ve yavaş yavaş yukarı çıktı. Şu anda faiz oranları 89’lara geldi. Eskiden 1 milyon kişi konut aldıysa, faiz oranları düşünce, 10 milyon insan konut almak için hareketlendi. Elimizde geçmiş kriz dönemlerine ait veriler var. Böyle olacağı belliydi. Bu işin uzmanı biri olarak, bugünleri görmem zor olmadı. Diyelim ki, evinizi satışa çıkardınız. Günde bir ya da iki kez arayan olurken, bir anda 10 kişi ararsa ne yaparsınız? Evi  ucuza sattığınızı düşünürsünüz. Bu sebeple biraz daha fiyat artırırsınız, ne de olsa müşteri var, dersiniz. Konut kredisi faizleri düştüğünde işte bu durum yaşandı. Faiz ve fiyat ters orantılıdır. Arzın talebi karşılayamadığı bir durum ortaya çıkıyor. Artar ama yüzde 20 artar, insanlar yüzde 40 fiyat arttırdılar. Fiyatlar böyle olunca alan da oluyor.  Konut kredi faiz oranları düştü, konut kredi fiyatları yükseldi  haftasına açıklama yaptım. ‘Bekleyin acele etmeyin, konut fiyatları gevşeyecek’ diye. Bu durumda en büyük sıkıntıyı yaşayanlar; konut alacaklar ve mal sahipleri oldu. Yüzde 50 fiyat artıran, burnundan kıl aldırmayan mal sahiplerinin elinde evleri kaldı. Şimdi gerçek değerinin altında verecek ki evini satabilsin. Yüzde 20 kâr marjları yüksek ama 40'lar 50'ler çok fazla ve hepsinin mal elinde kaldı."

BUGÜN KONUT ALMAK DA AKILLICA OLUR
"Köpük gibi şişen fiyatlar otomatik olarak gerçek değerlerine indi. Şimdi pazarlığını yapıp gerçek değer üzerinden bir konut almak, kişinin avantajı olur. Bir daha yüzde 0,64’leri görür müyüz, bilmiyorum. Konut-faiz oranları yukarı doğru çıkacak. Her çıkışta konut alımı biraz daha yavaşlayacak. Şu anda tam değerinde. Yatırımcı şu anda uygun fiyatlı yerleri alabiliyor. Her daim konut alımı için avantajlı. Konut kredisi çekip TL ile borçlanacaksanız güzel ama döviz ve altın üzerinden borçlanmayı asla tavsiye etmiyorum. Yüzde 0,89 yüksek bir oran değil tam da alınacak bir zaman."

ALICILARA ÖNEMLİ UYARILARDA BULUNDU
"Alıcılara tavsiyelerim var. İzmir Emlak Komisyoncuları Odası’na kayıt olmuş ve Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgeli emlakçılarla çalışmayı ve yaptıkları her işlemde sözleşme imzalamalarını öneriyorum. Bir yönetmelik çıktı, emlakçılığın şartlarını oluşturan... Yönetmelikte diyor ki ‘sözleşmesiz emlakçı iş yapamaz’. İlan portalı sözleşme ve yetki belgesini soruyor, eğer yoksa koyamazsın diyor. Sözleşme hem sizi hem beni devlet nezdinde koruyor. Ne yazıldıysa yapmak zorundayım. Hizmet bedeli yüzde 2 dedikten sonra satış bitince sizden yüzde 3 isteyemem. Söz cebe girmiyor sonuç olarak. Yazılı olması gerekiyor ve devlet bunu kontrol ediyor. Ben sizi yanıltmışsam veya zarara uğratmışsam sözleşlemeye göre bakıp yetki belgemi iptal edebiliyor. Bakanlığın verdiği belge elimden alınırsa bir daha hiçbir yerde emlakçılık yapamam. Başka hiçbir emlakçının yanında da çalışamam. Emlakçının yanında çalışana da ayrı bir yetki belgesi veriliyor. Zaten belgeli  ve kayıtlı bir emlakçı ile çalışıyorsanız size belediyede, tapuda her türlü faydayı sağlayabiliyor. Şu anda emlakçılar olarak ofisimizde web tapu yapıyoruz. Siz alıcı, satıcı geldiğinizde bana e-devlet’ten yetki vererek ben sizin adınıza tapuda bütün işlemleri yapıyorum. Sadece gidip imza atmak kalıyor size.

‘Tapu üzerinde ipotek, haciz var mı’ bunları görebiliyoruz. Raiç bedelleri alabiliyoruz. Tapudan evrak alabiliyoruz ve sizin hangi eksiğiniz varsa bunları görüp belirtebiliyoruz. Emlakçılık çağ atladı. Ben bu işe ömrümü verdim ve başardık. Vatandaş yetki belgeli emlakçıya gözü kapalı güvensin. Onun adına belediye araştıracak, imar durumuna bakacak, ipotek veya haciz var mı onları görecek. Binada olan sorunları görebiliyoruz ve müşterilerimize bunlara dikkat etmeleri konusunda uyarıyoruz."

YAŞLI KONUTLAR, NEDEN PAHALI?
"40-50-60 yıllık binalar bir dönemin yapılarından daha sağlam. Orada her şey doğru kullanılmış ve işin kaçağına gitmemişler.  Eski yapılar, bu yüzden pahalı. Karşıyaka ve Alaybey’de evleri bundan birkaç yıl önce 40 bin TL’lere ancak satıyorduk. Kentsel dönüşümün gelişiyle o evler 400 bin TL – 800 bin TL oldu. Eski bina alınca kentsel dönüşüme girdiğinde evinizin değeri otomatik olarak iki katına çıkıyor. Kentsel dönüşümle birlikte hem değeri artıyor hem de estetik olarak daha iyi bir hale geliyor. Eski bina fiyatları bu yüzden yüksek."

KORONA, İNSANLARIN EV TERCİHLERİNİ DEĞİŞTİRDİ
Koronavirüs ile birlikte insanların konut tercihleri de değişti. Eskiden apartmanların giriş katını satamazdık. Şimdi zemin dairelere inanılmaz bir rağbet var. Neden? Çünkü girişte bahçe var. Bahçeli evler, site içerisinde olan evler yok satıyor. Diğer illerde çok görüyoruz Fransız Balkonları. Balkon yoktur sadece demir vardır. İzmirliler ise balkonda oturmayı sever. Bahçesi yoksa, muhakkak balkonu olsun ister. Dün Valilikten açıklama geldi. 65 yaş üzeri vatandaşlara kısıtlama getirildi. Bu  kısıtlama, yarın daha da ileri gidebilir ve evde tıkılı kalabiliriz. Kesinlikle bahçeli evler, giriş katları, çatı katları bu tip evlerin fiyatları da yükseldi. "

ÇİĞLİ, URLA, GÜZELBAHÇE, SEFERİHİSAR'A İLGİ BÜYÜK
"Çiğli, Güzelbahçe, Urla, Zeytinalanı, Karaburun hareketlendi. Hatta Karaburun’da arsa bile yok. Seferihisar’da da bir canlanma var. Çeşme ve Alaçatı İstanbulluların tercihi olan yerler. Buralarda inanılmaz rakamlar telaffuz ediliyor. Pandemi sürecinde öğrenci kesimleri olan Buca, Bornova gibi yerlerde ilk başlarda ciddi bir panik oldu. 1+1 yatırımcısı biraz huzursuz olmuştu ama yavaş yavaş bu huzursuzluk  ortadan kalktı. 1+1 ev satışları Buca’da çok yüksek. Karabağlar, sanayi ve kentsel dönüşüm alanı. Türkiye’de kentsel dönüşümü büyük bir şekilde ancak İstanbul’da yaptılar. Senelerce uğraştılar. Karabağlar çok değerli bir semt ama daha kendi değerini bulamamış. Biraz uyanık yatırımcılar oradan yer topluyorlar. Tavsiye de ederim."

EVİNİ KİRALAYAN MÜLK SAHİPLERİNE SESLENDİ
"15 Temmuz’da hain bir darbe girişimi oldu. Bundan önce kiralar zaten bir hayli yüksekti. Daha sonra ekonomide sarsılma oldu. Kiralar bir süre ödenmemeye başladı. Yüksek olan kiralarda kiracılar çıktı,  daha düşük bedelle kiraya vermek zorunda kaldı. O dönemde yüzde 40 daralma oldu. Ardından pandemi süreci başladı. Restoranlar kapanacak diye karar çıktı. Restoran sahipleri 40 bin TL’ye varan kira ödüyor. İş yapamıyor ve işçi de çıkaramıyor. İnsanlar zorlandı ve kiradan tasarruf etmeye çalıştı. Dayanabilen, olduğu yerde kaldı ve kiralarda belli başlı indirimler istediler. Kimisi yaptı kimisi yapmadı. O dönemdeki boşluklar insanları halen tereddüt ediyor. Konut kiralarında farklı bir durum yok aslında. Mal sahipleri artık devlet memuru kefil istiyor. Hatta bazı mal sahipleri devlet memuru, kurumsal olan firmalarda çalışan kişileri tercih ediyorlar. Şimdi ekonomide bir dalgalanma var ve insanlar kendilerini ona göre ayarlamaya çalışıyor. Ev sahiplerine tavsiyem; temiz ve düzgün, kirasını ödeyen kiracınız varsa, zam yapmayın veya sembolik oranda tutun ki, o kiracı çıkıp gitmesin, sizi zor durumda bırakmasın."

İRANLILAR, İZMİR'DE ÇOK SAYIDA KONUT SATIN ALDI
"Şu anda İzmir’e yatırımcı olarak İranlılar geliyor. Mavişehir, Bostanlı, Güzelyalı, Karşıyaka, Urla gibi yerlere yatırım yapıyorlar. Araplar da müstakil ev istiyor. Araplar büyük yatırımlarını İstanbul’a yapıyor ama İzmir’e tek tük gelen var. Bir de biz şehrimizi çok tanıtamıyoruz. Şehrimizi anlatmak zorundayız. Agora deyince AVM zannediyorlar. İranlı, şu anda 250 bin dolar verip bir mülk alıyor ve vatandaşımız oluyor. Bu vatandaşlığı ile rahat vize alabiliyorlar. Şu anda en çok İranlılar var. Hatta benim kendi firmamın bir bölümü sadece İran’a çalışıyor. Konut alanlar bir müddet sonra burada işyeri açmaya ve inşaat yapmaya meyil ediyorlar."

İNCİRALTI, BOŞU BOŞUNA BEKLETİLİYOR
"İnciraltı sorunu hala çözülemedi. Ben de İnciraltı mağdurlarından biriyim. Annemin sülalesinin orada büyük bir arazisi var. Annem 80 yaşında vefat etti ve bir gün rahat yüzü görmedi. Orada milyon dolarlık arazi var ama mal sahipleri bir topan ekmeğe muhtaç. Önceden su sayesinde tarım ve hayvancılık yapardık İnciraltı'nda... Şimdi otellerin yaptırdığı jeotermal işletmelerden sonra oranın yeraltı sularına suyuna bor karışmaya başladı. Benim orada mandalina ağaçlarım var. Ağaca bakınca dolu dolu mandalina görüyorsunuz. Kabuğunu soyunca küçücük çıkıyor. Ektiğim üründen rekolte alamıyorum. Tarım yapamıyoruz.

Kimisi geldi eline tabela aldı, yeşilimize dokunma diyor. Orası devlet arazisi değil, şahıs arazisi. Benim, senin arazin. Özel mülküne bina yapan kişiye yapma diyebilir misin? Onlar sanki devlet arazisiymiş gibi hareket ediyor. Orada birinci derece SİT ilan ettiler. Öyle olabilmesi için makilik ve orman olması lazım ama değil. Benim ağaçlarım var, ömrü belli zaten. Orada milyon dolarlık arazisi olan kişiler var ama şimdi bir ekmeğe muhtaçlar. EXPO olmadan önce yüksek kat imarı verdiler, sonra kaldı. EXPO alanı olsun dediler fakat olmadı. Sağlık turizmi yapalım dediler, 4 kat imar 2 kat bodrum şeklinde ona da razıyız. O da yok. Büyükşehir ve Çevre Şehircilik Bakanlığı ile plan ve projelerde anlaşıldı, planlar askıya çıktı, belediyeler itiraz etti. Vatandaşın sabrı kalmadı. Belediyeler oraya gelip moloz döküyor. Orası moloz alanı değil benim arazim orası. O yanlıştan dönülünce başka şeyler oluyor. Arazi bu yüzden atıl kalıyor. İzmir ekonomisi bu yüzden ciddi para kaybediyor. Sağlık turizminin hizmetine açılmalı İnciraltı... Buraya otel ve sağlık tesisi yapılırsa çok fazla geleni olur. Bizde sağlık Avrupa’dan ucuz durumda. "

KORSAN EMLAKÇILARA KÖTÜ HABER
"507 sayılı yasada bir meslek erbabı kartvizine emlakçı yazmışsa, biz onun kartvizitini alıp emlakçı olarak kaydediyorduk. Birliğin disiplin kurullarına gönderebiliyorduk. Kendi aramızda denetim ekibi oluşturup denetimlere çıkıyorduk. 5362 sayılı yasada (2005) denetim yetkilerimiz elimizden alındı. Bütün Türkiye’de odalar bir araya geldik. Gayrimenkul Ticareti Yönetmeliği’nde yetki belgesinin dışında kalanlara para cezası kesilecek. Biraz daha ileri giderse, hapis cezası var. Büyük denetim yetkilerinin hepsi bakanlıkta şu anda. Ceza kesme işlemini kendisi yetki işini biz yapsak ekiplerimiz hazır. Her bölgede temsilcilerimiz var. Zaten kim kaçak kim köçek biliyoruz. Şu anda bütün her şeyin listesini yaptık ve yeni çıkacak yönetmeliği bekliyoruz. Hakkında suç duyurusunda bulunduğumuz emlakçılar var.  Bakanımızla bir görüşmemiz oldu. Kendisinden iyi haberleri bekliyoruz.