Kiracılar dikkat... Teslim etmeden bitmez!

Milliyet yazarı Prof. Dr. Erol Ulusoy kiracıların tahliyesine neden olabilecek bir çok konuya köşesinden ışık tuttu...

Ulusoy'un yazısı: 

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Yani kiralanandaki eşyaları alıp gitmek, kiralananı tamamen boşaltmak yeterli değildir.

Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Yöneticiye, kapıcıya, muhtara vs anahtar teslimi yeterli değildir ve hukuki sonuç doğurmaz.

Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder. Bu sebeple kiralananı boşaltmanıza rağmen kira ve yan giderleri ödemeye devam etmek istemiyorsanız, mutlaka anahtarı da teslim edin. Teslim ettiğinizi de yazılı delille kayıt altına alın.

Kiralananın tahliye edildiğini ispat yükü kiracıya aittir. Kiracının anahtarın teslim edildiğini bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunur.

Tahliye sonrası kiralama
Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle, gereksinim amacıyla kiralananın bos?altılmasını sag?ladıg?ında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı u?c? yıl gec?medikc?e eski kiracısından bas?kasına kiralayamaz, TBK md 355/I.

O halde kiralayan ihtiyaç sebebiyle açtığı tahliye davasını kazanmış ve kiralanan boşaltılmışsa, üç yıl boyunca başkasına kiraya vermesi yasaktır, sadece eski kiracısına kiralayabilir. Haklı sebepler varsa, örneğin kiracı vefat etmişse, iflas etmişse, başka bir ülke veya şehre yerleşmişse, başkasına kira verilmesine hukuki bir engel yoktur.

Kiraya veren bu hu?kme aykırı davranır, haklı sebep olmaksızın tahliyeden sonraki üç yıl içinde kiralananı başkasına kiralarsa, eski kiracısına son yıl o?denmis? olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak u?zere tazminat o?demekle yu?ku?mlu?du?r, TBK m. 355/1.

KİRALANANDAKİ ÖNEMLİ AYIPLAR NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE
Kiralanan taşınmazı kiracının teslim aldıktan hemen sonra kontrol ederek, açık ayıpları hemen, gizli ayıpları ise ortaya çıkar çıkmaz yazılı olarak bildirmesi, giderilmesi için uygun süre verilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğinin yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Ayıbın giderilmesi imkansız ise süre verilmesine de gerek yoktur.

Kiralayan verilen sürede ayıpları gidermezse ve ayıplar kiralananın amacına uygun kullanımı engelleyecek düzeyde ise örneğin taşınmazın mutfağı eksik, çatısı akıyor, işyerinde taahhüt edilen ciroya ulaşılamıyorsa ya da sözleşmede belirtilen sebepler gerçekleşmişse, kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı sözleşmeyi feshetmek yerine, kirada indirim de isteyebilir.

KOMŞULARA SAYGISIZLIK NEDENİYLE TAHLİYE
Kiracının TBK md 316 gereği kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlüğü vardır. Kiracı aynı zamanda kiralananı özenle kullanma borcu da vardır. Uymaması fesih ve tahliye sebebidir. Sürekli gürültü yapmak, apartman ve site kurallarına uymamayı alışkanlık haline getirmek komşulara saygı gösterme yükümlüğünün ihlalidir. İçeri alınmayan, balkonda beslenen köpeğin gelen geçene havlaması, apartmanı rahatsız etmesi de böyledir.

Kiracının, kiralayana hitaben “Senin kolunu kanadını kıracağım” şeklindeki beyanı ve küfürlü sözleri de kira ilişkisini çekilmez hale getirir. Tarafların birbirlerine karşılıklı hakaretleri de kiralananın fena kullanımıdır. Kiracının izinsiz olarak kiraladığı taşınmazı başkalarına kiralaması da fesih ve tahliye sebebidir. Elektrik, su, doğalgaz faturalarını ödememe, kiralananın kötüye kullanımı değildir. Ama kiralanan iş yeri ise ve kiracı fişsiz ve faturasız mal satıyorsa, bu kiralananın kötüye kullanımıdır.

Kiracının kiralananda 98 adet köpek beslemesi fena kullanımdır. Taşınmaza kaçak priz hattı çekilmesi de kötüye kullanım olup, fesih ve tahliye sebebidir. Kiracının yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, ihtarda bulunmaksızın, yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının aykırı davranışının kiraya veren veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

KİRALANANIN YENİDEN İNŞASI NEDENİYLE TAHLİYE
TBK md 350 gereği, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiralayan kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. İnşa ve imar işleri bittikten sonra eski kiracının kiralamada öncelik hakkı vardır.