İşte emsal davası için verilen bilirkişi raporu… ‘Gerekçeleri belirtilmemiş'

Oktay GÜÇTEKİN / EGEDESONSÖZ - İzmir'de 30 Ekim 2020 tarihinde yaşanan 6,9 büyüklüğündeki deprem sonrası, depremde mağdur olan vatandaşların yeniden evlerine kavuşabilmesi için gündeme gelen ve kentte gerek siyasi partiler arasında gerekse odalar ile yerel yönetim arasında tartışmalara neden olmuştu.

Bayraklı ilçesinde, ilçe belediyesi K sınırlarında da geçerli olacak yüzde 10'luk emsal artışı önerisini meclise getirirken, İzmir Büyükşehir Belediyesi'nde görüşülen gündem maddesi ise parsel bazında yüzde 20, ada bazında ise yüzde 30 olarak revize edilmişti. TMMOB tarafından mahkemeye taşınan emsal artışı için bilirkişi raporunu açıklamış ve ‘kamu yararı yok’ diyerek son karar mahkemeye bırakılmıştı.  

Dokuz Eylül Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden Şehir Plancısı Doç. Dr. Neriman Yörük, Şehir Plancısı Doç. Dr. İrem Ayhan Selçuk ve Şehir Plancısı Prof. Dr. Emine İpek Özbek imzası ile yayımlanan raporda ise dikkat çekici ‘sonuç’ maddelerine yer verildi.

DİKKAT ÇEKEN ‘GEREKÇE VE  NÜFUS ARTIŞI VURGUSU
Bayraklı Belediye Meclisinin 04.10.2021 tarih ve 108 sayılı kararıyla kabul edilen ve İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.10.2021 tarih ve 05.1146 sayılı kararıyla değiştirilerek onanan 1/1000 ölçekli uygulama imar plan notunun, kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve planlama esasların aykırı olup olmadığının tespiti amacıyla yapılan değerlendirmede dava konusu plan değişikliğinin gerekçelerinin Meclis kararında açıkça belirtilmemiş olması ve ‘nüfus artışı’ gerekçelerinin yoğun şekilde vurgulandığı bilirkişi raporunda şu maddeler yer aldı;

- Dava konusu plan notu değişikliğinin; 3194 Sayılı İmar Kanunun Ek Madde 8'e aykırı olması, bu maddede belirtilen plan değişikliklerinin plan bütünlüğünü bozmayacak şekilde gerçekleştirilmesi ilkesiyle de parçacı çözümler geliştirmesi açısından 3194 sayılı İmar Kanunu'na aykırı bir durum oluşturması

- Dava konusu plan notu değişikliğinin; plan ve plan açıklama raporundan bağımsız olarak değerlendiriliyor olması nedeniyle plan notu değişikliğinin uygulanması durumunda ortaya çıkacak nüfus artışına paralel olarak ihtiyaç duyulacak kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımlarına ilişkin dengenin korunması konusunda belirsizlikler ortaya çıkarması,

- Parsel ve ada bazında gerçekleştirilen inşaat ve kat alanı artışları; nüfus büyüklüğünde meydana getireceği artış ile dolaylı olarak sosyal ve teknik altyapı alanlarının plan üzerindeki dağılımları konusunda da dengesizlikler ortaya çıkarabilmesi,

- Mekansal Planlar Yönetmeliğinin 4., 6., 7., 8., 9.. 11. 21., 25.. 26. Maddelerine aykırı olması,

- Dava konusu plan notu değişikliğinin, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 6. Maddesi'nde belirtilen ve mekânsal planlanın kademeli birlikteliği ilkesi açısından değerlendirildiğinde; Uygulama İmar Planı'nda plan notu değişikliği ile oluşacak inşaat alanına yönelik artışlar ile kat adetleri artışlarının, nüfus büyüklüğü üzerindeki etkisi dikkate alındığında: üst kademe planlardan gelen kararlarla çelişen ve dolayısıyla planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırı sonuçlar ortaya koyması,

- Dava konusu plan notu değişikliğinin, mevcutta planı bulunan bir alanda plandan, paftadan, gösterimlerden ve plan raporundan bağımsız, tek başına karar geliştirmesi nedeniyle; Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'ne aykırı sonuçlar doğurması, mevcutta planı bulunan bir alanda; aynı imar adası içerisinde mevcut plan kararlarını yok sayarak plan notu ile mevcut planda belirtilen koşullarda yapılaşıp yapılaşmadığına bakılmaksızın; planı dikkate almayan ve yapılaşma durumu üzerinden geliştirilen geçmiş ruhsatlı yapıların korunması ve buna ek olarak %20 ve %30 oranında inşaat artışı yapılması hususunun şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına aykırı olması.

- Dava konusu plan notu değişikliğine karar verilerek toplam inşaat alanında ve kat adetlerinde artışa gidilirken; Yönetmeliğin ilgili Maddesi'nde belirtilen kentsel risk analizleri veya sakınım planlaması çalışmalarının gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği konusunda belirsizlikler bulunması, dava konusu plan değişikliğinin gerekçelerinin Meclis kararında açıkça belirtilmemiş olması, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Dördüncü Bölüm Mekânsal Planların Yapımına Dair Esaslar Araştırma ve Analiz ile ilgili 8. Maddesi kapsamında da belirsizlikleri oluşturması,

- Dava konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu değişikliği ile gerçekleştirilen toplam inşaat alanı ve kat adedi artışı sonucu oluşacak ilave nüfusun ihtiyacını karşılayacak sosyal ve teknik altyapı alanının Ek-2 standartlarına uygun olarak değerlendirilmesine ilişkin plan açıklama raporu bulunmaması nedeniyle; dava konusu plan notu değişikliğinin Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Standartlar ile ilgili 11. Maddesine de aykırı olması,

- Dava konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında K sınırlarında kalan bölgelerden Adalet ve Manavkuyu mahalleleri içerisinde kalan 80 hektarlık alanın İmar Planına Esas Jeolojik-Jeoteknik Etüdünün 02.11.2015 tarihinde Bakanlıkça onaylandığı: Postacılar. Onur, Yamanlar, Soğukkuyu Mahallelerinin tamamının İmar Planına Esas Jeolojik- Jeoteknik Etüd Raporunun 20.10.2017 tarihinde Bakanlıkça onaylandığı, geri kalan kısmının da etüdleri hazırlatılmış olup, dosyaların Bakanlık onayında olduğu belirtilmekte olup; Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Yedinci Bölüm İmar Planlarına Dair Esaslar İmar planı ilkeleri ile ilgili 21. Maddesi ile örtüşmekte olup; etüdleri tamamlanmamış alanlarla ilgili belirsizliklerin bulunması,

- İmar planına esas Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylı herhangi bir jeolojik-jeoteknik etüd olmadan üretilecek plan kararları: jeolojik ve jeoteknik etüdler sonucu saptanmış sonuçlar üzerinden gerekçelendirilerek oluşturulmaması,

- Yapılan çalışma ile son deprem yönetmeliği öncesi yapılan yapılar ile deprem sonrası orta ve ağır hasar gördüğü için 7269 ve 6306 sayılı yasalar kapsamında acil yıkılan ve yıkılması zorunlu olan binaların, günümüz deprem yönetmeliğine uygun olarak güvenli şekilde inşasının amaçlandığı belirtilmekte olup: mevcut plandan ve plan açıklama raporundan bağımsız olarak gerçekleştirilen plan notu değişikliğinin nüfus artışı nedeniyle sosyal ve teknik altyapı açısından oluşturacağı sorunların göz ardı edilmesi,

-  Dava konusu plan notu değişikliği ile getirilen inşaat alanı değişiklikleri ve dolayısıyla bu kapsamda meydana gelecek nüfus artışının beraberinde sosyal ve teknik altyapı dengesinin korunmasına ilişkin kararlar geliştirilmesi sonucunda plan ana kararlarını etkileyecek değişikliklerin olabilmesi, bu durumun yenileme çalışmasının yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak gerçekleştirilmesi açısından Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 25. Maddesi'ne aykırı sonuçlar doğurması,

- Dava konusu plan notu değişikliğinin mevcutta 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan bir alanda; planın getirdiği yapı yoğunluğu kararlarından bağımsız olarak plan notu değişikliği ile inşaat alanı miktarı üzerinde artışlar oluşturması, dolayısıyla dava konusu plan notu değişikliğinin bu anlamda da mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde ve yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygunluk anlamında da belirsizlikler oluşmasına neden olması.

- Dava konusu plan notu değişikliğinin ortaya çıkardığı toplam inşaat alanı artışı ve bununla birlikte kat adetlerindeki artış itibariyle uygulandığı alanda nüfus büyüklüğünde meydana getireceği değişiklikle; sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren bir plan değişikliği oluşturması açısından: Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 26. Maddesi'ne aykırı olması,

- Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 26. Maddesi'nin 5. fıkrasının a bendi dikkate alındığında, dava konusu plan notu değişikliği imar planında verilmiş olan inşaat emsali değiştirir nitelikte bir düzenleme olması itibariyle. nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliği olduğundan, artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanlarının standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alanda yeniden hesaplanması gerekliliği nedeniyle de belirsizlikler barındırması,

- Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. Maddesinin 5. Fıkrasının b bendi dikkate alındığında; nüfus yoğunluğundan bağımsız olarak kat adedinin artırılmasının istenmesi durumunda ise; önerilecek kat adetlerinin tayininde yönetmelik kapsamında belirlenen bütün yollardaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklığın sağlanması gerekliliğinden dolayı dava konusu plan notu değişikliğinde kat adeti artışları belirlenirken genel bir ifadeye yer verilmesi; plan kararı geliştirilen alanın çevresindeki yol genişliklerinin yönetmelikte belirtilen ilke ve esasları sağlayıp sağlamadığı konusunun dikkate alınmaması,

- Dava konusu plan notu değişikliğinin yoğunluk arttıran bir karar olup; Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 26. Maddesinin 7. Fıkrası itibariyle değerlendirildiğinde; kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu ve analizi hazırlanmasının gerekliliğinden dolayı dava konusu plan notu değişikliğinin ulaşım altyapısı üzerinde oluşturması olası değişikliklerle ilgili bir değerlendirme yapılıp yapılmadığının belirsiz olması,

- Dava konusu plan notu değişikliği ile toplam inşaat alanında ve kat adetlerinde meydana gelen artış sonucunda deprem öncesinde var olan kooperatif üye sayısından daha fazla sayıda bağımsız bölüm ortaya çıkması durumu, plan notu değişikliğinde bağımsız birim sayısına yönelik bir karar geliştirilmiyor olması nedeniyle belirsiz kalması ve 7269 Sayılı Kanuna aykırı durumlar oluşma ihtimalini ortaya çıkarması,

- Düzenleme ortaklık payı az alınan alanların eksik DOP oranlarının %45'e tamamlanması sürecinde inşaat alanı açısından kayba uğramaması açısından bu alanların inşaat alanında artışa gidilmesi ve elde edilen kesintiler üzerinden nüfus artışına paralel olarak Ek-2 standartlarının sağlanması durumunda ortaya çıkacak yeni kentsel dokunun, mevcut kentsel dokuyla olan sürekliliği ve bütünlüğünün sağlanması konusunda belirsizliklerin olması,

- Dava konusu plan notu değişikliğinin mevcut plandan bağımsız olarak plan notu değişikliğiyle parsel ve yapı adası ölçeğinde inşaat alanı artışı öngörüyor olması nedeniyle; mevcut planda belirlenen emsal değeri gereği oluşan emsal dışı alanların; toplam inşaat alanı artışı ile plan notu değişikliğiyle birlikte emsal alanına dahil ediliyor olması durumunu ortaya çıkarması, dolayısıyla planda belirlenen emsal değerlerinde meydana gelecek artış ve bununla birlikte kat adetlerinde oluşturulan artış sonucu ortaya çıkacak bağımsız bölüm sayısı ile kat mülkiyeti açısından; İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği'ne aykırı olması,

- Dava konusu plan notu değişikliğiyle ilgili olarak iddia edilen ve "1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planı Plan Uygulama Hükümlerinin "Genel Hükümler" başlığı altındaki 6. Maddesi hükümleri ile yürürlükte bulunan alt ölçekli imar planlarındaki nüfus değerlerinin yeni yapılacak imar planlarında korunmasının öngörülmüş olduğu, ancak dava konusu 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planı Plan Notunda anılan hükümlere aykırı olacak şekilde nüfus artışı öngörüldüğü" konusunda üst ölçekteki belirlemeden yola çıkılarak, ilçe sınırlarında depremden zarar gören yapılara yönelik bir plan notu değerlendirilmesi yapılmasının plan hiyerarşisine aykırı olması.

-  Dava konusu plan notu değişikliğinin İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 12/03/2021 tarihli, 05.301 sayılı ve İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 17/09/2021 tarihli, 05.1078 sayılı Kararları ile uygun görülen alanlarda parsel bazında veya ada bazında öngörülen yenileme sürecinde bağımsız birim sayısını sınırlandıran herhangi bir hüküm yer almamakta olup; bu durum plan nüfusunun belirlenmesinde oluşturacağı belirsizliklere bağlı olarak sosyal ve teknik altyapı standartlarına uygun öneriler geliştirilmesinde de sorunlar ortaya çıkarması,

-  Dava konusu plan notu değişikliğinin plan revizyonunu içerecek bir karar olması nedeniyle imar planı revizyonlarıyla ilgili mevzuatla belirlenen sürecin uygulanması gerekliliği,

Nedenleriyle; Bayraklı Belediye Meclisinin 04.10.2021 tarih ve 108 sayılı kararıyla kabul edilen ve İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.10.2021 tarih ve 05.1146 sayılı kararıyla değiştirilerek onanan 1/1000 ölçekli uygulama imar plan notunun kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırı olduğu kanaatine ulaşılmıştır.”