Emlak piyasasının yeni gözdesi... Dönüşüm yatırımı!

Yeni konut fiyatları artan maliyetler ve taleple uçuşa geçti. Yatırım için alım yapacaklar ise farklı bir alana yöneldi; Riskli konutlara... 30-40 yaşında, kentsel dönüşüme girmesi beklenen yüzlerce konut emlak ilan sitelerinde satışta. Kiminde müteahhit firma ile anlaşma yapılmış, kiminde ise dönüşüm beklentisi var. Bu evleri alan kişilerin, Kentsel Dönüşüm sonrasında yeni bir konuta sahip olması ile kâr sağlaması bekleniyor.

İlan siteleri ve emlak ofislerindeki bu tip evler için ‘büyük fırsat’ ifadesi kullanılıyor. İstanbul’daki ilanlar 500-600 bin liradan başlıyor, lokasyona ve evin büyüklüğüne göre 7-8 milyona kadar çıkıyor. Mesela İstanbul Beşiktaş’ta dönüşüm kararı alınmış 3+1 ev için 4 milyon 250 bin lira istenirken, dönüşüm sonrasında fiyatın 9-10 milyon liraya çıkacağı iddia ediliyor. Yapım maliyetinin de 800 bin lira olacağı ekleniyor. İstanbul Güngören’de ‘kentsel dönüşüm kapıda’ denilerek pazarlanan 2+1 daire için 1 milyon 450 bin lira istenirken, bölgede tamamlanan projelerde yeni evlerin 3.5-4 milyon liradan satışta olduğu belirtiliyor. Bahçelievler’de 30 yaş üzeri bir konut için 1.1 milyon lira talep edilirken, ‘müteahhit firmaya 467 bin ödeme yapılacak’ bilgisi paylaşılıyor. Kartal’da ‘yatırımlık kentsel dönüşüm’ ilanındaki ev için 750 bin lira isteniyor. Yıkımı da yapılan yer için müteahhit görüşmelerinin devam ettiği belirtiliyor. Kağıthane’de ‘kentsel dönüşüm için yatırımlık daire’ ilanında 1+1 için satış fiyatı 650 bin lira. İlanda ‘kentsel dönüşüm alanı içerisinde yer almaktadır. Gelecek için iyi bir yatırım’ ifadesi dikkat çekiyor. Sadece İstanbul’da değil, Ankara, İzmir dahil birçok ilde benzer satışlar söz konusu. Kimi ev sahipleri, kentsel dönüşüme giren riskli evi için müteahhit firmaya ödeme yapamıyor ve bu nedenle satış yolunu seçiyor. Kimi de elindekini satıp, daha uygun fiyatlı başka konut almayı planlıyor. Yatırımcı ise eski evi ucuz alıp, yenilendiğinde kâr etmeyi planlıyor.

İMAR DURUMU VE  YAPIM MALİYETİ 
Ancak bu süreçte yapının imar durumu, müteahhit firmaya ödenecek yapım bedeli ve yeni konut için yapılacak sözleşme başlıklarına dikkat etmek gerekiyor. Dönüşüme girecek konutun yatırım aracı olabileceğini belirten gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Hikmet Güngör, “Ancak satıcının söylediklerine güvenip alım yapmak büyük risk. Böyle bir konut alınacaksa iyi bir araştırma şart” diyerek uyarıda bulundu. Avukat Güngör şu bilgileri verdi: “Önce satın alınacak taşınmazın resmi imar durumunu öğrenmeleri gerekiyor. Yani bina yıkılıp yapıldığında ne gibi haklara sahip olunacak bilinmeli. Buna göre müteahhit firma ile anlaşma yapıldığında ek bir ödeme çıkıp çıkmayacağı anlaşılır. Söz gelimi 5 katlı bina yıkılıp yeniden 5 katlı olacaksa, müteahhit payına düşen konut yok demektir. Bu durumda firmaya bir yapım maliyeti ödenecek. Yani evi aldığınız bedelin dışında bir ev parası daha ödemek zorunda kalabilirsiniz. İmar durumu her parselde farklı olabilir. Bu nedenle aynı bölgede yapılan bir yapının emsal gösterilmesi dikkate alınmamalı. Alacağınız evin SİT alanında ya da tarihi esere komşu olması da kritik. Çünkü bu durum süreci ciddi manada uzatıyor. Bir de çok kalabalık site ya da binalar zorluk yaratabilir. Fazla hak sahibi olduğu için anlaşmaya varmak zorlaşabilir. Dönüşümün yapılması için 3’te 2 çoğunluk sağlanması gerekliliği unutulmamalı.” Dönüşüme girecek bir binada risk tespiti yapıldığını ve riskli ise tapuya şerh konulduğunu belirten Güngör, “Tapudaki bu durum alım satıma engel değil. Hatta alım satım vergisinden muaf. Ancak bu durumda konut kredisi kullanılamıyor” şeklinde konuştu.

MÜTEAHHİT SEÇİMİNE DİKKAT
Eski bir binadan ev alındı ve sıra dönüşüm sürecine geldi. Güngör, hem dönüşüm konutuna yatırım yapacaklar, hem de evi dönüşüme girecekler için müteahhit seçimine yönelik şu önerilerde bulundu: “Ülkemizde dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Yani müteahhit yeni binayı yapıyor, size hakkınızı verdikten sonra bir kısmı onun payına düşüyor. Müteahhit işi yarım bırakmadığı sürece bu sözleşmelerin tek taraflı feshi mümkün değil, mahkeme kararı gerekir. Bu nedenle müteahhit seçerken dikkatli olunmalı, firmanın sermayesi, geçmiş projeleri ve verebileceği teminatlar iyi değerlendirilmeli. Sözleşmede, inşaata başlama ve teslim sürelerinin yazılmasını, geç kalınması halinde tazminat talep edilmesini öneririm. Son dönemde artan inşaat maliyetleri nedeniyle dönüşüm projelerinde geç teslim sorunu ile karşılaşıyoruz.” (Hürriyet - Gülistan Alagöz)