Metehan UD/ EGEDESONSÖZ – İzmir’in Çeşme ilçesi İnönü Mahallesi’nde, Arkas Holding Yönetim Kurulu Başkanı Lucien Arkas ile kuzeni Günay Guy Pagy’ye ait olduğu belirtilen yaklaşık 440 bin metrekarelik alan için hazırlanan koruma amaçlı imar planları yargıya taşındı. Lucien Arkas’ın da plana müdahil olduğu öğrenildi.
TMMOB Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi’nin açtığı iptal davasında mahkemeye sunulan bilirkişi raporunda, planların koruma mevzuatına, şehircilik ilkelerine, planlama tekniğine ve kamu yararına uygun olmadığı görüşüne yer verildi.
180 BİN METREKARELİK OTEL ALANI
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanarak askıya çıkarılan planlar, İnönü Mahallesi’ndeki 506 ada 28 parsel ile 507 ada 24, 25, 26, 27, 28, 102, 132 ve 134 numaralı parselleri kapsıyor.
Toplam 439 bin 962 metrekare büyüklüğündeki bölge için hazırlanan 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı’nda 180 bin 323 metrekarelik alan otel, 95 bin 593 metrekarelik alan günübirlik tesis, 31 bin 438 metrekarelik alan ise yol olarak belirlendi. Bölgenin geri kalan kısmı yeşil alan ve tarım alanı olarak planlandı.
BİLİRKİŞİDEN OLUMSUZ GÖRÜŞ
Planların iptali istemiyle TMMOB Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi tarafından açılan dava kapsamında bilirkişi heyeti bölgede inceleme yaptı. Mahkemeye sunulan raporda, plan kararları farklı başlıklar altında değerlendirildi.
ETAPLAMA EKSİKLİĞİNE DİKKAT ÇEKİLDİ
Bilirkişi raporunda, koruma amaçlı imar planlarının bütüncül bir yaklaşımla hazırlanması gerektiği vurgulandı. Planlama alanlarının coğrafi eşikler dikkate alınarak belirlenmesi, etaplamaya ilişkin kararların ise yönetsel, hukuki, mekânsal ve işlevsel bütünlük çerçevesinde oluşturulması gerektiği belirtildi
Raporda, dava konusu planlarda etaplama sınırlarına ilişkin lejant gösteriminin bulunmadığı, bu sınırların plan paftalarına işlenmediği ve plan açıklama raporlarında etaplama paftaları, açıklamalar ve ilgili kurum görüşlerine yer verilmediği kaydedildi. Bu eksikliklerin koruma mevzuatına, planlama esaslarına ve tekniklerine uygun olmadığı değerlendirmesi yapıldı.
GÜNÜBİRLİK TESİSLERDE YAPILAŞMA ELEŞTİRİSİ
Bilirkişi heyeti, günübirlik tesis alanlarına yönelik yapılaşma koşullarını da inceledi. Raporda, plan notlarında günübirlik tesislerde yer alabilecek işlevler belirlenmesine karşın yapıların doğayla uyumlu olması ve koruma amacına hizmet etmesi için yapı büyüklüğü ve malzeme türü gibi teknik kısıtlamaların getirilmediğine dikkat çekildi.
Özellikle emsal 0,20 ve en çok 6,50 metre yükseklik koşuluyla yapılaşma öngörülen 19 bin 118,75 metrekarelik günübirlik tesis alanlarına ilişkin koruyucu mekânsal sınırlamaların bulunmamasının, yapılaşmanın kontrolsüz gelişmesine ve koruma-kullanma dengesinin bozulmasına yol açabileceği ifade edildi.
Bu gerekçelerle 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı’ndaki 2.1.1.1 numaralı plan notunun ve söz konusu günübirlik tesis alanlarına ilişkin yapılaşma koşullarının koruma mevzuatı, koruma amaçlı planlama ilkeleri, planlama tekniği ve kamu yararına uygun olmadığı görüşü bildirildi.
BODRUM KATLARINA İLİŞKİN EKSİKLİK
Raporda, uygulama imar planının 1.10 numaralı plan notunda bodrum katların emsale dahil edilip edilmeyeceğine ilişkin bir düzenlemeye yer verilmemesi de eleştirildi. Bu eksikliğin planlama tekniği ve imar mevzuatı açısından uygun olmadığı belirtildi.
TARIM ALANLARINDA YAPILAŞMA UYARISI
Bilirkişi raporunda, planda “Tarımsal Nitelikli Alan” olarak tanımlanan bölgelerdeki yapılaşma yaklaşımı da değerlendirildi.
Tarım alanlarının emsal ve azami yükseklik değerleriyle doğrudan yapılaşmaya açılmasının planlama esaslarına uygun bir teknik olmadığı kaydedildi. Tarımsal amaçlı yapı ihtiyacının ortaya çıkması halinde, yapılaşma koşullarının ilgili plan hükümleriyle ve ihtiyaca özgü biçimde belirlenmesi gerektiği vurgulandı.
Raporda, söz konusu alanlarda önceliğin tarımsal üretim olması gerektiği, her tarım parselinde yapılaşmayı teşvik eden bir yaklaşımın benimsenmemesi gerektiği ifade edildi. Plan hükümlerinde yapılacak yapıların yalnızca tarımsal kullanıma yönelik olacağının açıkça belirtilmemesi de koruma amaçlı planlama esasları ve planlama tekniğine aykırı bulundu.
PLANLARIN KAMU YARARINA UYGUN OLMADIĞI GÖRÜŞÜ
Bilirkişi heyeti, tespit ettiği eksiklikler doğrultusunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 10 Aralık 2024 tarihli ve 11192323 sayılı olurla onaylanan, Çeşme İnönü Mahallesi’ndeki parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı’nın; planlama esasları, şehircilik ilkeleri, koruma mevzuatı, planlama tekniği ve kamu yararına uygun olmadığı kanaatine vardı.
Mahkemeye sunulan raporda şu ifadeler yer aldı:
İlgili imar ve koruma mevzuatı hükümleri temel alındığında, koruma amaçlı imar planlaması çalışmalarından temel beklentinin, nazım plan ölçeğinde daha geniş bir alana yayılan bir koruma statüsünün varlığında, koruma amaçlı nazım planlama alanı sınırlarının belirli coğrafi eşiklere oturtulması, böylelikle parsel ölçeğinde parçacı bir müdahalenin yol açacağı sıkıntıların bütüncül koruma yaklaşımına engel olmaması olduğu; planlama esaslarına göre etaplaması yapılan parçaların yönetsel, hukuki, mekânsal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlara göre oluşturulmuş, belirli gerekçelere dayandırılmış olması ve izlenen planlama süreci sonucunda üretilecek tüm etapların üst ölçekli plan stratejilerine uygun olarak bütüncül bir kurgu oluşturabilmesinin gerektiği, ayrıca Yönetmelik hükmünde belirtildiği üzere etaplamanın çevre ile ilişki kurularak ve plan birlikteliği sağlanarak yapılması gerektiği; bu hususlar ışığında, dava konusu 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kararlarında Etaplama Sının belirlenmiş olduğuna dair lejand gösterimi bulunmamasının, koruma amaçlı plan paftalarına Etaplama sınırlarının işlenmemiş olmasının ve Pian Açıklama Raporlarında etaplama paftalarına, açıklama bilgilerine ve ilgili kurum görüşlerine yer verilmemiş olmasının koruma mevzuatına ve planlama esas ve tekniklerine uygun olmadığı,
İlgili mevzuat hükümleri temelinde, dava konusu koruma amaçlı imar planlarına ait 2.1.1.1 sayılı plan notunda Günübirlik Tesis Alanları kullanım kararlarında işlev türleri belirlenmesine karşın öngörülen yapıların doğa ile uyumlu ve koruma amacına uygun olması için yapı büyüklüğü veya yapı malzemesi gibi teknik kısıtlamalarının getirilmemiş olduğu; alanda "E:0.20, Yençok 6.50 m. yapılaşma koşulu" ile yapılaşması öngörülen 19.118.75 m² büyüklüğündeki günübirlik tesis alanlarına dair koruma amaçlı mekânsal kısıtlamalar getirilmemesinin alandaki yapılaşmaların niteliğinin kontrolsüz alandaki koruma-kullanma dengesinin bozulmasına sebep olabileceği; gelişmesine ve 113 sayılı İlke Kararı ile tarif edilen koruma ilkeleri açısından bu hususlar ışığında dava konusu 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nda Günübirlik Tesis Alanları kullanım kararları için konaklama içermeyen işlev türleri belirlenmesine karşın öngörülen yapıların doğa ile uyumlu ve koruma amacına uygun olması için yapı büyüklüğü veya yapı malzemesi gibi teknik kısıtlamalar getirilmemiş olması gerekçesiyle "2.1.1.1 sayılı plan notu"nun ve alandaki yapılaşmaların niteliğinin kontrolsüz gelişmesine ve 113 sayılı İlke Kararı ile tarif edilen koruma ilkeleri açısından alandaki koruma-kullanma dengesinin bozulmasına sebep olabileceği gerekçesi ile "E:0.20, Yençok=6.50 m. yapılaşma koşulu"nun koruma mevzuatına, koruma amaçlı planlama esas ve ilkelerine, planlama tekniğine ve kamu yararına uygun olmadığı,
Dava konusu 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'na ait 1.10 sayılı Plan Notu'nda bodrum katlarının emsale dahil edileceğine dair bilgiye yer verilmemiş olmasının plan tekniğine ve imar mevzuatına uygun olmadığı,
Tarımsal Nitelikli Alan olarak adlandırılan plan kararının doğrudan yapılaşma içeren bir kullanım kararı olarak tarif edilmesinin planlama esaslarına uygun bir teknik olmadığı; planlama esaslarına göre Emsal ve Yençok oranları ile yapılaşması öngörülen tarım alanları gibi bir planlama tekniği bulunmadığı, tarımsal amaçlı yapı gereksinimi bulunması durumunda ilgili yapılaşma koşulları plan hükümleri ile tarif edildiği; bu teknik söz konusu alanlarda önceliğin tarımsal üretimde olduğu ve yapılaşmanın ancak tarımsal amaçlı yapı gereksinimi ortaya çıktığı alanlara özel olarak oluşturulabileceği düşüncesine dayanmakta olup, her tarım parselinde bir yapılaşma olmasını teşvik eden bir tekniğin benimsenmemesi gerektiği hususlarına dayanarak "Tarımsal Nitelikli Alan" plan kararı kapsamında "yapılacak yapıların tarımsal kullanıma yönelik olacağının" plan hükmü olarak tarif edilmemiş olmasının koruma amaçlı plan esasları ve planlama tekniğine uygun olmadığı,
gerekçeleri ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 10.12.2024 tarih ve 11192323 sayılı Olur'u ile 1 Numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 109. maddesi uyarınca onaylanan İzmir ili, Çeşme ilçesi, İnönü Mahallesi, 506 ada 281 parsel ve 507 ada 24, 25, 26, 27, 28, 102, 132 ve 134 no.lu parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı'nın belirtilen açılardan planlama esaslan, şehircilik ilkeleri, koruma mevzuatı, plan tekniği ve kamu yararına uygun olmadığı görüşüne varmıştır.
ÇED SÜRECİ BAŞLATILMIŞTI
Parsellerin bir kısmı üzerinde Arıkan Proje isimli şirket tarafından hayata geçirilmek istenen Castello Fontana Projesi ile ilgili ise yakın zamanda çevresel etki değerlendirme süreci başlatılmıştı.
REZİDANS İDDİALARI GÜNDEMDE
Öte yandan proje, yalnızca ortaklık yapısıyla değil, satış modeliyle de tartışma yaratmıştı.
ÇED dosyasına göre yaklaşık 80 bin metrekarelik alanda inşa edilmesi planlanan projede 769 oda ve 1470 yatak kapasiteli otel yer alacak. Proje kapsamında toplam 272 blok bulunurken, bunlardan yalnızca birinin otel, diğerlerinin ise apart otel olarak planlandığı belirtiliyor. Ancak iddialara göre, imar planlarında turistik tesis (otel) alanı olarak görünen parseldeki 272 bağımsız birim, fiilen daire ve villa olarak satışa çıkarılıyor.
780 BİN EURODAN BAŞLIYOR
Projeye ait internet sitesi üzerinden ön talep oluşturan kişilere yapılan satış görüşmelerinde bağımsız birimlerin metrekare fiyatının 6 bin 500 euro artı KDV olduğu belirtiliyor.
Buna göre 120 metrekare büyüklüğündeki 1,5+1 dairelerin yaklaşık 780 bin euro artı KDV, 6,5+1 villaların ise yaklaşık 5 milyon euro bedelle satışa sunulduğu ifade ediliyor. Buna karşın proje tanıtım dosyasında apart otel yapılarının metrekare inşaat maliyetinin 21 bin 50 TL (yaklaşık 390 euro) olarak hesaplandığı görülüyor.
