Büyükşehir kritik çalışmayı tamamladı: Kat yok zemin iyileştirme var

EGEDESONSÖZ -  İzmir’de 116 kişinin hayatını kaybettiği depremin ardından gündeme gelen kentsel dönüşüm merkezli çalışmalar devam ediyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin ayrı ayrı yürüttüğü işlerde stok konut alanları, yeni rezerv konut bölgeleri ve yıkılan binaların yerine yapılacak konutlarda emsal artışı gibi konular güncelliğini koruyor. İlçe belediyeler, depremde hasar gören ya da vatandaşın kentsel dönüşüm yasasıyla yıktığı alanlarda emsal artışı verilmesini isterken meslek odaları ve bazı yapılar duruma karşı çıkmıştı. Yıkılan binanın yerine yapılacak yeni binada emsal artışından kaynaklı durumun müteahhit payı olarak ayrılacak olması, bunun da vatandaşın bütçesinden çıkacak dönüşüm bedelini düşürmesi fikri birçok kesim tarafından benimsendi. Fakat meslek örgütleri ve odalar bu durumun ileride telafisi mümkün zararlar doğuracağını ve eşitlik ilkesiyle bağdaşmayacağının altını çizdi.

Tüm bu tartışmalar ve çalışmalar devam ederken İzmir Büyükşehir Belediyesi TMMOB’a bağlı meslek örgütlerinin de görüşlerini alarak yeni bir hazırlık yaptı. Hazırlanan düzenleme İmar ve Bayındırlık Komisyonu, Hukuk Komisyonu, Kentsel Dönüşüm Komisyonu ile Deprem ve Afet Komisyonları’nın gündemine geldi.

İzmir genelinde yapılan araştırmada “Kat Sıkıştırması”, “Kooperatiflere ilave yüzde 10 imar hakkı verilmesi”, “Çatı katı ya da çekme katların tam kata çevrilmesi” gibi konular değerlendirilmeye alınırken Bornova, Bayraklı ve Karşıyaka Belediyeleri’nin meclislerinden geçirilerek Büyükşehir’e gönderilen bazı imar düzenlemeleri masaya yatırıldı.

Yapılan değerlendirme sonrasında özet olarak ilave emsal verilmesi konusunda bir karar alınmazken, fazla kat teşviki konusu da gündeme girmedi. Hazırlanan yeni taslakta ağırlıklı olarak deprem riski göz önüne alınarak zemin etüdleri konusuyla jeolojik etütlerin hazırlanmasının şart olduğu belirtildi.

İŞTE O KARARLAR!
Bu kapsamdaki yapıların dönüşümüne ilişkin süreçte ilgili İlçe Belediyelerince öncelikle yürürlükteki imar planlarında “Mevcut Durumu Korunacak Alan” sınırlarının belirlenerek işlenmesi gerekmekte olup, bu alanlarda kalan ruhsatlı yapıların 6306 sayılı yasa kapsamında yıkılıp yeniden yapılmasının talep edilmesi halinde yeni yapılacak yapılar için yürürlükteki imar planı kullanım kararlarına uyulması kaydıyla aşağıda belirtilen tanım, uygulamaya esas ve özel hükümler çerçevesinde uygulama yapılabilir:

A-Tanım:

Mevcut Durumu Korunacak Alanlar (K); Ruhsatlı olarak yapılaşmasını büyük oranda tamamlamış, planlı ve sağlıklı bir kentsel mekanın oluştuğu, mevcut yapılaşmaların oluşumuna esas olan onaylı imar planı (1/5000 ölçekli nazım imar planı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı) kararlarının genel olarak korunması öngörülen alanlardır.

*Bu alanlara (K) ait sınırlar, bu hükümlerin onaylanmasından itibaren ilgili ilçe belediyelerince 3 ay içerisinde imar planlarına (1/5000 ölçekli nazım imar planı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı) işlenerek, onaylanmak üzere Büyükşehir Belediye Başkanlığına iletilir.

*Bu alanlarda, mevcut ruhsatlı yapıların yoğunluk ve gabarileri esas alınarak iş ve işlemler yürütülür, nüfus yoğunluğu ve bina gabarisinde artışa neden olacak değişiklik ve revizyonlar yapılamaz.

B-Uygulamaya Esas Hükümler:

*Mevcut ruhsatlı yapının yer aldığı kadastral/imar parselinin yürürlükteki imar planında sosyal ve teknik altyapı alanlarına isabet eden kısımları bedelsiz olarak kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.

*Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) tanımlanmamış Ayrık, Ayrık İkiz ve Blok nizamlı yapı adalarında; ilgili İlçe Belediyesince, aynı ada/parsel içerisinde yer alan gabarisinde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş mevcut yapıların bahçe mesafelerini dikkate alarak ada bazında kitle etüdü hazırlanması kaydıyla;

*Taban alanı; Parseldeki mevcut ruhsatlı yapının yapı ruhsatı ve eki mimari projesi üzerinden yürürlükteki İmar Yönetmeliğine göre hesaplanan taban alanını ve hiçbir şekilde parsel alanının %60’ını aşamaz. Ancak, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince ilave olarak yapılması zorunlu olan korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni, korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ve yangın güvenlik holleri, Yürürlükteki İmar Yönetmeliği gereğince ilave olarak yapılması zorunlu olan asansörler, bu alana dahil edilmez.

*Ada bazında hazırlanacak olan kitle etüdünün onaylanmasında ve bu plan hükmünün uygulamasında, ilgili belediyelerin imar, harita, planlama ile gerektiğinde diğer ilgili birim müdürlerinden veya ilgili birimlerde görev yapan en az üç teknik elemandan oluşturulacak Teknik komisyon yetkilidir

*Toplam (yapı) inşaat alanı; parseldeki mevcut ruhsatlı yapının, yapı ruhsatı ve eki mimari projesi üzerinden yürürlükteki İmar Yönetmeliğine göre hesaplanan toplam (yapı) inşaat alanını aşamaz. Ancak,

*Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince ilave olarak yapılması zorunlu olan korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni, korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ve yangın güvenlik holleri,

*Yürürlükteki İmar Yönetmeliği gereğince ilave olarak yapılması zorunlu olan asansörler,

*Mevcut ruhsatlı yapının yapı ruhsatı ve eki projesinde ayrılan sığınak ve otopark alanları dışında bütün cepheleri tamamen gömülü ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla yapılacak otopark ve sığınak alanları, bu alana dahil edilmez.

*Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) ve Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) tanımlanmış Ayrık, Ayrık İkiz ve Blok nizamlı yapı adalarında mülga plan notları veya mülga yönetmelik hükümleri ile TAKS ve KAKS koşullarından daha fazla oranda ruhsat alarak yapılaşmış parsellerde; 2. Ve 3. maddede belirtilen hükümler geçerlidir. 

*Yeni yapılacak olan yapıda, yürürlükteki imar planında belirlenen kat adedi aşılamaz. Ancak, mevcut ruhsatlı yapının kat adedinin, mülga plan notları veya mülga yönetmelik hükümleri kapsamında, yürürlükteki imar planında belirlenen kat adedinden fazla olması halinde mevcut yapının kat sayısı korunacak olup, kat yüksekliği döşeme üstünden döşeme üstüne 2.85 metreyi (zemin katta işyeri bulunması halinde zemin kat yüksekliği 3.25 metreyi) geçemez. Ancak; Mevcut ruhsatlı yapının gabarisinin bu hesaba göre belirlenecek gabariden yüksek olması halinde onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki gabari kullanılabilir.

*Yeni yapılaşacak parseller ile komşu parsellerdeki kitleler arasında yükseklik farkı oluşmaması için, bina gabarilerini belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir.

*Yeni yapılacak olan yapıya kot verilirken, mevcut ruhsatlı yapının kotuna göre ada bazında değerlendirme yaparak kot alınacak noktayı belirlemeye ilgili İlçe Belediyesi yetkilidir.

*Mevcut yapının bulunduğu parsel ruhsatın alındığı tarihten sonra ifraz edilmiş ise bu plan notuna göre uygulama yapılamaz. Ancak, tevhid edilmiş olması durumunda veya tevhidinin talep edilmesi halinde mevcut yapıların 2. ve 3.  maddede belirtildiği şekilde hesaplanan taban alanları ve toplam (yapı) inşaat alanları toplamı ile mevcut ruhsatlı yapıların en yükseğinin gabarisi aşılmamak kaydıyla ilgili ilçe belediyesince onaylanan kitle etüdüne göre uygulama yapılabilir. 

*Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) ve Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) tanımlanmamış Ayrık, Ayrık İkiz ve Blok nizamlı ve %50’den fazlası (parsel sayısı ve/veya parsel alanı itibariyle) gabarisinde ve TAKS kullanımı %40’ın üzerinde olacak şekilde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş olan imar adalarındaki boş parsellerin yapılaşma taleplerinde, taban alanı ada bazında hazırlanan kitle etüdleri ile belirlenecek olan bahçe mesafelerine göre belirlenir. Ancak, hiçbir şekilde parsel alanının %60’ını aşamaz. Katlar alanı ise, bu şekilde belirlenen taban alanı kat sayısı ile imar planında belirlenen kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.

*3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16. Maddesine (Ek; 11/5/2018-7143/16 md.) göre yapı kayıt belgesine konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilemez ve kazanılmış hak oluşturmaz.

*Bu plan notundan yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, hassas alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen yenileme alanları ve diğer özel kanunlar ile belirlenen alanlarda kalan taşınmazlar faydalanamaz.

*Yürürlükteki yönetmelik hükümleri çerçevesinde imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik raporu bulunan alanlarda yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılara ait yeni yapı ruhsatı işlemleri bu hükümlerin onaylanmasına müteakip 3 yıl içerisinde sonuçlandırılır. Ancak İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporu bulunmayan alanlarda bu süre raporun ilgili kurumca onaylandığı tarihten itibaren başlar.

*Genel Hayatı Etkililik Kararı verilmiş olan Bayraklı, Bornova, Karaburun, Seferihisar ilçe sınırları içerisinde kalan Ayrık, Ayrık İkiz ve Blok nizamlı ve sadece KAKS (Emsal) verilmiş imar adalarında yer alan parsellerde;  yukarıda belirtilen hükümlere uygun olmak kaydıyla “Mevcut Durumu Korunacak Alan” sınırı belirlenmesine gerek kalmaksızın uygulamalar ilgili İlçe Belediyesince yapılabilir.

C-Özel Hükümler:

*Bu alanlarda(K); yukarıda tariflenen hükümler doğrultusunda yeniden yapılacak yapıların afet güvenliğinin sağlanması esasıyla aşağıdaki hususlara uyulacaktır;

*Alan bütününde; Mülga Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün 19.08.2008 gün ve 10337 sayılı genelgesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 28.09.2011 tarih ve 102732 sayılı genelgesi uyarınca İmar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporu bulunmayan alanlarda bu ilke ve esaslar kapsamında yapılaşmaya izin verilmez.

*Bu alanlarda, sıvılaşma, yanal yayılma, zemin büyütmesi, heyelan, kaya düşmesi, sel, taşkın, depremsellik, yüzey faylanması vb.  afet tehlike ve risklerine yönelik yerleşime uygunluk durumu belirlenecektir.

*Bu alanlarda, imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunda açıklanan hususların, 1.1.1. maddesinde belirtilen ayrıntıları içerecek şekilde plan hükmüne bağlanması esastır.

*Bu ilke ve esaslar kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak yapıların bulunduğu parsel/parsellerde; imar planına esas onaylı jeolojik ve Jeoteknik etut raporunun yönlendiriciliğinde, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 55 ve 57. maddeleri ile 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve ilgili mevzuatta belirtilen esaslara uygun olarak binayı/binaları etkisi altına alabilecek  deprem ve diğer afet tehlikelerinin yaratabileceği hasarları engelleyecek önlemleri, temel ve tasarım parametrelerini belirleyecek zemin ve temel etüdü raporu hazırlanması zorunludur.

*Bahse konu parselin/parsellerin bulunduğu bölgenin sondaj çalışmaları, araştırma çukuru, yer altı suyu seviyesi, SPT vb. arazi deneyleri ile kaya ve zemin laboratuvar deneylerini içeren ayrıntılı zemin etüt çalışmaları yapılacaktır.

*Bu rapor; Jeolojik, hidrojeolojik, kaya ve zemin mekaniği, taşıma gücü, sıvılaşma vb. analiz ve modellemelere  dayalı ayrıntılı yapı-zemin etkileşimi değerlendirmelerini,

*Deprem etkisi altında taşıma gücü, sıvılaşma, stabilite kayıpları ile kazı genelgesi de dikkate alınarak temel kazısında güvenliği sağlayacak ve alınacak önlemleri ve zemin iyileştirme projelerini,

*Temel kazısında komşu veya bitişik nizamdaki yapıların temel seviyesi altına inilmesi durumunda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğünün 31.08.2018 tarih ve 150340(2018/10) sayılı genelgesinde belirtilen araştırmaları,

*Yer altı su seviyesi temel etki derinliği içerisinde olan parsellerde, beton, yapı elemanları ve inşai faaliyetler açısından yer altı suyundan kaynaklanabilecek olumsuz etkiler araştırılarak alınacak gerekli önlemleri,

*Temel tipi,  yapıdan gelecek yükleri güvenle taşıyabilecek jeolojik birimi ve temel derinliği, özel drenaj ve yalıtım öneri ve yaklaşımlarını, kapsayacaktır.

*Bu alanlarda hazırlanacak zemin ve temel etüt raporları kapsamında yapılması planlanan sondaj vb. arazi araştırmalarının, 09.03.2019 tarih ve 30709 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatına Dair Tebliğ uyarınca ilgili belediyesince görevlendirilecek kontrol mühendisi tarafından yerinde denetimi yapılarak, zemin ve temel etüt ekibinin ilgili mühendisleri ile yapıldığına dair tutanak altına alınması zorunludur. Bu tutanak düzenlenmeden ruhsata yönelik iş ve işlemler yürütülemez.