Sektörün en zor günleri... BankAVM dönemi

Alış veriş merkezleri yeme-içme, sosyalleşme ve kültür merkezleri olarak sıkça tercih edilirken geçtiğimiz günlerde 9 büyük  AVM'nin konkordato ilan etmesi sonucu gözler AVM'lerin geleceğine çevrildi.  Tıklım tıklım dolu olan alış veriş merkezlerinin bile konkordato talep etmesi “iflas” tartışmalarını da beraberinde getirdi.

60-70 tane AVM, bankaların denetimine geçmiş durumda… AVM’lerin güncel borcu ise tahminlerin çok çok üstünde… AVM’lerin borcu ile öyle ki 4 adet Yavuz Selim Sultan Köprüsü, 10 adet Osmangazi Köprüsü, 11 adet devasa şehir hastanesi yapılabilir.

AVM'lerin yaşadığı krizleri atlatmanın yollarında atılacak adımları Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı'yla konuştuk.

Başkan Şapkacı, "AVM'lerde oluşan problem, AVM’lerin başarısız olmasından değil, döviz bazlı kredi borçları, TL cinsinden kira gelirleri ve TL gelirlerdeki artışların sınırlandırılması sebebiyle gelir-gider dengesinin bozulmasından kaynaklanıyor" dedi.

KİRALARIN DÖVİZDEN TL'YE DÖNMESİ OLUMSUZ ETKİLEDİ

AVM'ler tıklım tıklım ama geçtiğimiz günlerde Multi'ye bağlı 9 AVM ile ilgili konkordato haberleri basına yansıdı. Konkordato ilanının sebepleri nelerdir?

İsmi geçen AVM’ler müşteri girişleri ve doluluk oranları açısından bakıldığında başarılı AVM’lerdir. Bu noktaya gelinmesindeki ana nedenler içinde çok fazla faktör var. 2018’de kiraların dövizden TL’ye dönmesi ve mevzuat değişikliği dolayısıyla yatırımcıların döviz cinsinden kredi borçlarının ödenmesindeki zorluklar, gelir-gider dengesinin bozulmasına yol açtı.

2020 yılında uygulamaya konulan ek mevzuatla sözleşme serbestisi konusunda uygulanan kurallar, tek taraflı olarak yatırımcıların aleyhine olacak şekilde değişti. Dolayısıyla sabit kira artışları, kamunun açıkladığı enflasyon oranı ile sınırlandırıldı. Ciro kiraları da aradaki farkı kompanse edememiştir.  Bu sebeple yatırımcıların gelir ve giderleri arasındaki makas da gün geçtikçe açıldı.

Bazı finansör şirketlerin yeteri derecede destek vermemesi de bugün gelinen noktada bir diğer önemli etkendir. Yatırımcıların döviz kredilerinden TL’ye dönülmesi konusunda aldıkları olumsuz dönüşler ve bunun sonucu olarak yaşanan zorluklar temel sebepler arasında sayılabilir.Bunun yanı sıra pandemi de elbette sürece olumsuz yönde etki etmiştir.

AVM'LERİN 10- 12 MİLYAR DOLAR BORCU VAR

AVM'lerde konkordato yada iflas gibi durumları önümüzdeki günlerde görür müyüz?

Türkiye’de şu anda irili ufaklı 447 AVM var.  Bankaların kontrolünde veya denetiminde olan AVM sayısının 60-70 civarında olduğunu tahmin ediyoruz. Bu AVM’lerin bir kısmı da büyük çaplı AVM’lerdir. 20 bin metrekareden büyük hacme sahip olan AVM’leri baz aldığımızda, bu yüzdesel olarak da zaten önemli bir orandır. Halihazırda AVM’lerin borçları, 10-12 milyar dolar civarındadır. Bunun da yüzde 80’inin döviz kredi borçları olduğunu tahmin ediyoruz.

EN ÇOK ENERJİ FİYATLARI ZORLUYOR

AVM'lerin birçok harcama kalemi bulunuyor. En çok hangi kalemler sizi zorluyor?

Kredi konusundan bağımsız olarak bakmak gerekirse, AVM’lerin en önemli gider kalemlerinden biri enerji maliyetleridir. Enerji fiyatlarındaki artışlar, doğal olarak AVM’lerin bu alandaki giderlerini artırmaktadır. AVM’ler, enerji maliyetlerini düşürmek üzere önlemler almanın yanı sıra yaptıkları yatırımlarla kendi enerjilerini üretmek üzere çalışmalar da yapmaktadır.

AVM'lerin ayakta kalması için ne tür önlemler alınmalı?

Olumsuz tabloyu düzeltme konusunda finansör şirketlerin ve bankaların, borçların yapılandırılması konusunda yapıcı yaklaşımları önem taşımaktadır. Bu sorunun çözümü için ticari gayrimenkul kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması ve iki basiretli tacir arasında yapılan sözleşmelerde, sözleşme serbestisi kapsamında hareket edebilmesine olanak sağlanması, uzun vadede çözüme ulaşma konusunda en önemli kriterlerdir. Bunun yanı sıra döviz kirasına geri dönülmese bile dövize endeksli kiraların gündeme alınması da çözüm yollarından biri olarak öne çıkmaktadır.

İKİ HAMLE SORUNLARI ÇÖZEBİLİR
Bahsi geçen AVM’lerin iyi performans sergilediğini, yüksek doluluk oranları ve müşteri giriş sayılarına sahip olduğunu da tekrar belirtmekte fayda var. Oluşan problem, bu AVM’lerin başarısız olmasından değil, döviz bazlı kredi borçları, TL cinsinden kira gelirleri ve TL gelirlerdeki artışların sınırlandırılması sebebiyle gelir-gider dengesinin bozulmasından kaynaklanıyor. Bu noktada borçların yapılandırılması ve ticari gayrimenkul tanımının yapılarak bu gayrimenkullerde kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması, sorunu önemli ölçüde çözebilecektir.

GÜNÜMÜZ ŞARTLARINA UYULMALI
Yeni yatırımların yanı sıra mevcut alışveriş merkezlerine yapılacak yatırımlar ve bu AVM’lerin müşterilerin ve perakendecilerin ihtiyaçlarına yönelik olarak dönüşmesi de sektörün bir diğer gündem maddesidir. Büyümek isteyen ya da ülkemize yeni girecek olan markalara yer verilebilmesi için bu yatırımlara da ihtiyaç olduğu, AVM’lerin günümüz şartlarına uygun şekilde dönüşmesi gerektiği aşikardır. Dolayısıyla mevcut sorunların çözümü, sadece yeni yatırımları değil, perakendecilerin büyüme planlarını ve yeni markaların ülkemize girmesini de etkileyebilir.

Bununla birlikte, yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının büyük kısmı ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da (ofis, otel, lojistik gibi) yatırımları olan firmalardır. Dolayısıyla sektördeki yatırımları, sadece AVM yatırımı olarak değerlendirmemek; büyük resimde ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmekte fayda vardır. Ülkemiz, ekonomik hacmi, genç ve dinamik nüfusu, jeopolitik konumu, sosyo-kültürel yapısı ve turizmi ile ticari gayrimenkulün tüm alanlarında daha fazla yabancı yatırımcı çekme potansiyeline de sahiptir. Bu potansiyelden faydalanmak için atılacak adımlarla doyuma ulaşmış, yeterli ekonomik büyüklüğe sahip olmayan ya da batı kültürüne daha uzak olan ülkelere nazaran çok daha avantajlı konuma geçilmesi mümkündür.