RÖPORTAJLAR
17 Ocak 2024 Çarşamba

Sektörün en zor günleri... BankAVM dönemi

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, Muhabirimiz Diren Çelik'in  sorularını yanıtladı.

Sektörün en zor günleri... BankAVM dönemi

Alış veriş merkezleri yeme-içme, sosyalleşme ve kültür merkezleri olarak sıkça tercih edilirken geçtiğimiz günlerde 9 büyük  AVM'nin konkordato ilan etmesi sonucu gözler AVM'lerin geleceğine çevrildi.  Tıklım tıklım dolu olan alış veriş merkezlerinin bile konkordato talep etmesi “iflas” tartışmalarını da beraberinde getirdi.

60-70 tane AVM, bankaların denetimine geçmiş durumda… AVM’lerin güncel borcu ise tahminlerin çok çok üstünde… AVM’lerin borcu ile öyle ki 4 adet Yavuz Selim Sultan Köprüsü, 10 adet Osmangazi Köprüsü, 11 adet devasa şehir hastanesi yapılabilir.

AVM'lerin yaşadığı krizleri atlatmanın yollarında atılacak adımları Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı'yla konuştuk.

Başkan Şapkacı, "AVM'lerde oluşan problem, AVM’lerin başarısız olmasından değil, döviz bazlı kredi borçları, TL cinsinden kira gelirleri ve TL gelirlerdeki artışların sınırlandırılması sebebiyle gelir-gider dengesinin bozulmasından kaynaklanıyor" dedi.

KİRALARIN DÖVİZDEN TL'YE DÖNMESİ OLUMSUZ ETKİLEDİ

AVM'ler tıklım tıklım ama geçtiğimiz günlerde Multi'ye bağlı 9 AVM ile ilgili konkordato haberleri basına yansıdı. Konkordato ilanının sebepleri nelerdir?

İsmi geçen AVM’ler müşteri girişleri ve doluluk oranları açısından bakıldığında başarılı AVM’lerdir. Bu noktaya gelinmesindeki ana nedenler içinde çok fazla faktör var. 2018’de kiraların dövizden TL’ye dönmesi ve mevzuat değişikliği dolayısıyla yatırımcıların döviz cinsinden kredi borçlarının ödenmesindeki zorluklar, gelir-gider dengesinin bozulmasına yol açtı.

2020 yılında uygulamaya konulan ek mevzuatla sözleşme serbestisi konusunda uygulanan kurallar, tek taraflı olarak yatırımcıların aleyhine olacak şekilde değişti. Dolayısıyla sabit kira artışları, kamunun açıkladığı enflasyon oranı ile sınırlandırıldı. Ciro kiraları da aradaki farkı kompanse edememiştir.  Bu sebeple yatırımcıların gelir ve giderleri arasındaki makas da gün geçtikçe açıldı.

Bazı finansör şirketlerin yeteri derecede destek vermemesi de bugün gelinen noktada bir diğer önemli etkendir. Yatırımcıların döviz kredilerinden TL’ye dönülmesi konusunda aldıkları olumsuz dönüşler ve bunun sonucu olarak yaşanan zorluklar temel sebepler arasında sayılabilir.Bunun yanı sıra pandemi de elbette sürece olumsuz yönde etki etmiştir.

AVM'LERİN 10- 12 MİLYAR DOLAR BORCU VAR

AVM'lerde konkordato yada iflas gibi durumları önümüzdeki günlerde görür müyüz?

Türkiye’de şu anda irili ufaklı 447 AVM var.  Bankaların kontrolünde veya denetiminde olan AVM sayısının 60-70 civarında olduğunu tahmin ediyoruz. Bu AVM’lerin bir kısmı da büyük çaplı AVM’lerdir. 20 bin metrekareden büyük hacme sahip olan AVM’leri baz aldığımızda, bu yüzdesel olarak da zaten önemli bir orandır. Halihazırda AVM’lerin borçları, 10-12 milyar dolar civarındadır. Bunun da yüzde 80’inin döviz kredi borçları olduğunu tahmin ediyoruz.

EN ÇOK ENERJİ FİYATLARI ZORLUYOR

AVM'lerin birçok harcama kalemi bulunuyor. En çok hangi kalemler sizi zorluyor?

Kredi konusundan bağımsız olarak bakmak gerekirse, AVM’lerin en önemli gider kalemlerinden biri enerji maliyetleridir. Enerji fiyatlarındaki artışlar, doğal olarak AVM’lerin bu alandaki giderlerini artırmaktadır. AVM’ler, enerji maliyetlerini düşürmek üzere önlemler almanın yanı sıra yaptıkları yatırımlarla kendi enerjilerini üretmek üzere çalışmalar da yapmaktadır.

AVM'lerin ayakta kalması için ne tür önlemler alınmalı?

Olumsuz tabloyu düzeltme konusunda finansör şirketlerin ve bankaların, borçların yapılandırılması konusunda yapıcı yaklaşımları önem taşımaktadır. Bu sorunun çözümü için ticari gayrimenkul kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması ve iki basiretli tacir arasında yapılan sözleşmelerde, sözleşme serbestisi kapsamında hareket edebilmesine olanak sağlanması, uzun vadede çözüme ulaşma konusunda en önemli kriterlerdir. Bunun yanı sıra döviz kirasına geri dönülmese bile dövize endeksli kiraların gündeme alınması da çözüm yollarından biri olarak öne çıkmaktadır.

İKİ HAMLE SORUNLARI ÇÖZEBİLİR
Bahsi geçen AVM’lerin iyi performans sergilediğini, yüksek doluluk oranları ve müşteri giriş sayılarına sahip olduğunu da tekrar belirtmekte fayda var. Oluşan problem, bu AVM’lerin başarısız olmasından değil, döviz bazlı kredi borçları, TL cinsinden kira gelirleri ve TL gelirlerdeki artışların sınırlandırılması sebebiyle gelir-gider dengesinin bozulmasından kaynaklanıyor. Bu noktada borçların yapılandırılması ve ticari gayrimenkul tanımının yapılarak bu gayrimenkullerde kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması, sorunu önemli ölçüde çözebilecektir.

GÜNÜMÜZ ŞARTLARINA UYULMALI
Yeni yatırımların yanı sıra mevcut alışveriş merkezlerine yapılacak yatırımlar ve bu AVM’lerin müşterilerin ve perakendecilerin ihtiyaçlarına yönelik olarak dönüşmesi de sektörün bir diğer gündem maddesidir. Büyümek isteyen ya da ülkemize yeni girecek olan markalara yer verilebilmesi için bu yatırımlara da ihtiyaç olduğu, AVM’lerin günümüz şartlarına uygun şekilde dönüşmesi gerektiği aşikardır. Dolayısıyla mevcut sorunların çözümü, sadece yeni yatırımları değil, perakendecilerin büyüme planlarını ve yeni markaların ülkemize girmesini de etkileyebilir.

Bununla birlikte, yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının büyük kısmı ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da (ofis, otel, lojistik gibi) yatırımları olan firmalardır. Dolayısıyla sektördeki yatırımları, sadece AVM yatırımı olarak değerlendirmemek; büyük resimde ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmekte fayda vardır. Ülkemiz, ekonomik hacmi, genç ve dinamik nüfusu, jeopolitik konumu, sosyo-kültürel yapısı ve turizmi ile ticari gayrimenkulün tüm alanlarında daha fazla yabancı yatırımcı çekme potansiyeline de sahiptir. Bu potansiyelden faydalanmak için atılacak adımlarla doyuma ulaşmış, yeterli ekonomik büyüklüğe sahip olmayan ya da batı kültürüne daha uzak olan ülkelere nazaran çok daha avantajlı konuma geçilmesi mümkündür.

 
İzmir’de sinema sektörü neden gelişmiyor?
 
YORUMLAR
Toplam 5 yorum var, 5 adet görüntüleniyor. Onay bekleyen yorum yok.

Küfür, hakaret içeren; dil, din, ırk ayrımı yapan; yasalara aykırı ifade ve beyanda bulunan ve tamamı büyük harflerle yazılan yorumlar yayınlanmayacaktır.
Neleri kabul ediyorum: IP adresimin kaydedileceğini, adli makamlarca istenmesi durumunda ip adresimin yetkililerle paylaşılacağını, yazılan yorumların sorumluluğunun tarafıma ait olduğunu, yazımın, yetkililerce, fikrim sorulmaksızın yayından kaldırılabileceğini bu siteye girdiğim andan itibaren kabul etmiş sayılırım.
 
ST 1 Şubat 2024 Perşembe 22:12

AVM'ler trafiği de çok olumsuz etkiliyor, Bostanlı'ya karşılıklı iki AVM yapıldı şimdi özellikle akşam üzerleri ve tatil günleri o yoldan geçilemiyor, işin bu tarafı hiç düşünülmüyor galiba.

Yorumu oyla      1      1  
ANKARA 17 Ocak 2024 Çarşamba 18:55

İstinye Parkin İlerisin de Agora Avm Agore Avm Bosaltildi Bosalan Agora İstinyeye Tasindi; Balcova da 3-4 Avm Neye Gerek.... Plansiz Programsiz Her Noktaya Avm Sonra da Ogrenciler Okuldan Kacsin Kuru Kalabalik Yapmaya Avm lerde Cay Sinema Keyfi... Avm Kalabaligi Kuru Bos Kalabalik... Buyuksehir Belediyesi Programsiz İnsaati Yapilan Avm lere Hizmet Goturmeyecegim Aciklmasini Yapmadikca Daha Cok Gorecegiz Avm Rezaletlerini... Her Noktaya Avm yeBuyuksehir Belediyesi İzin Vermemeli... Ayrica Avm lere Girisler Ucretli Olmali Ki Gercekten Alisveris Yapan Kalabalik Olustursun Ve Alisveris Yapan da Cikista Giris Ucretini İade Alsin... BoyleleikleKuru Kalabalik Olayi Ortadan Kalkmis Olur

Yorumu oyla      1      1  
Murat 17 Ocak 2024 Çarşamba 13:17

Hükümet kimseyi AVM yapmak için teşvik etmedi. En kolay ve karlı yatırım olarak görüldüğü için bu duruma geldi. Tedarik zinciri bozulup Başııza gelen her pisliği musibeti fakan adama sardırmak gibi aptalca bir durumunuz var

Yorumu oyla      1      1  
MKC 17 Ocak 2024 Çarşamba 10:55

12 milyar dolar borc az mi? Bence cevrilebilir degil.Beyefendi kiralar doviz ya da dovize endeksli olsun diyor.Bu sefer urune ekstra kira zammi olacak.Zaten her sey ates pahasi ve intertnet alisverisi daha uygun. AVM'ler baska sekilde (okul, saglik,konut, halk merkezleri) degerlendirilmeli.

Yorumu oyla      1      1  
izmirli 17 Ocak 2024 Çarşamba 10:42

hükümetin teşviki ile yanlış yapılan yatırımlar bir bir iflas ediyor

Yorumu oyla      1      1  
FACEBOOK YORUM
Yorumlarınızı Facebook hesabınız üzerinden yapın hemen onaylansın...
KATEGORİDEKİ DİĞER HABERLER
İzmir’de sinema sektörü neden gelişmiyor?
İzmir Kısa Film Festivali direktörü, yapımcı ve yönetmen Yusuf Saygı, ...
Dolar 40 TL olmalı!
Ege İhracatçı Birlikleri Koordinatör Başkanı Jak Eskinazi muhabirimiz ...
2024 kolay geçmeyecek
İMEAK Deniz Ticaret Odası İzmir Şubesi Yönetim Kurulu Başkanı Yusuf Öztürk, ...
 
Fenomenler çağı… Toplumda yol ayrımı!
Türk Psikiyatri Derneği İzmir Şube Başkanı Prof. Dr. Zeki Yüncü, fenomenler ...
Hedefimiz iktidara kaybettirmek!
Demokrat Parti Genel Başkanı Gültekin Uysal, Sorumlu Yazı İşleri Müdürümüz ...
Depremzedelerin yüzde 90’ı antidepresanla ayakta kalabiliyor
İZDEDA Kurucu Başkanı Haydar Özkan 30 Ekim İzmir depreminin yıl dönümünde ...
 
Kalbinde 4 stentle berberlik yapıyor!
Yayın Koordinatörümüz Muhittin Akbel, İzmir’de yılın Ahi’si seçilen Muammer ...
Altın günü parası botoksa!
Medikal Estetik Doktoru Dağıstan Ayan, muhabirimiz Diren Çelik’in sorularını yanıtladı.
Yangınların tek suçlusu iklim değişikliği değil!
İktisatçı, AB İklim Paktı Eski Elçisi Vatan Çağlar Babacan Muhabirimiz ...
 
Nedim ATİLLA
Nedim ATİLLA
Kentsiz kentleşmeye karşı başkan adaylarına reçete!
Mehmet KARABEL
Mehmet KARABEL
Nerede o İzmir anketleri?
Çağdaş ÖZGÜN
Çağdaş ÖZGÜN
Ne gencimizi ne de çalışanımızı huzurla oturtmuyoruz
Tayfun MARO
Tayfun MARO
Çağımız vicdan yitimiyle malul
Cumhur BULUT
Cumhur BULUT
Bir Abd Tavırs Masalı-3 (Meyral’ın Göz Yaşları)
Kemal ANADOL
Kemal ANADOL
Neredeeen nereyeee!
Engin ÖNEN
Engin ÖNEN
Anlayış aynı semboller farklı...
Rifat ÖZER
Rifat ÖZER
Törenden...
İhsan Özbelge ÖZDURAN
İhsan Özbelge ÖZDURAN
'İnsanoğlu ziyandadır'
Oytun NALBANTOĞLU
Oytun NALBANTOĞLU
Şampiyonluk puanı!
ÇOK OKUNANLAR
ÇOK YORUMLANANLAR
GAZETE EGE'DE SONSÖZ
KünyeKünye İletişimİletişim FacebookFacebook TwitterTwitter Google+Google+ RSSRSS Sitene EkleSitene Ekle Günün HaberleriGünün Haberleri
Maxiva