EGEDESONSÖZ – İzmir'de uzun yıllardır çözülemeyen Balçova Arsaları'na ilişkin imar sürecinde yeni bir aşamaya geçildi. İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan 1/1000 ölçekli Balçova Arsaları Uygulama İmar Planı Revizyonu ve İlavesi askıya çıkarılırken, planla ilgili ilk kapsamlı değerlendirme Balçova Arsa Mağdurlarının Sesi Derneği'nden (BAMSES) geldi.
Dernek Başkanı Ruhi Eroğlu, yazılı açıklamasında planın ilk bakışta yıllardır süren sorunu çözecek bir adım gibi görünse de, hak sahipleri arasında yeni mağduriyetler oluşturacağını savundu.
Eroğlu, geçmişte belediyeye ödeme yapmalarına rağmen tapularını alamayan binlerce vatandaş bulunduğunu belirterek, hazırlanan planlarla tapulu ve tapusuz hak sahipleri arasında ayrım yaratıldığını öne sürdü. Açıklamada, belediye mülkiyetinde bulunan yaklaşık 240 bin metrekarelik alanın konut ve ticaret alanı olarak planlanmasının, tapusuz hak sahiplerinin hak arama mücadelesini olumsuz etkileyeceği iddia edildi.
Dernek açıklamasında, söz konusu alanın belediyelerin tasarrufuna bırakılması yerine geçmişte tapularını alamayan hak sahiplerinin mağduriyetini giderecek şekilde değerlendirilmesi gerektiği savunuldu. Bakanlığın daha önce yaptığı çalışmalarla hak ihlallerini tespit ettiğinin öne sürüldüğü açıklamada, buna rağmen hazırlanan planın bu tespitlerle çeliştiği iddia edildi.
BAMSES, askıya çıkan planın yapılaşma koşullarına da itiraz etti.
Açıklamaya göre plana göre özel sektör eliyle geliştirilecek projelerde en az 5 bin metrekarelik adalar oluşturulması halinde yüzde 45 düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisiyle 0.80 emsal ve 6 kat, kamu eliyle yürütülecek projelerde ise en az 10 bin metrekarelik adalar için yine yüzde 45 DOP uygulanarak 1.40 emsal ve 10 kat yapılaşma hakkı öngörülüyor.
Dernek, aynı bölgede yalnızca projeyi gerçekleştirecek aktöre göre farklı yapılaşma hakları tanınmasının eşitlik ilkesine ve şehircilik esaslarına aykırı olduğunu savunurken, bunun vatandaşları kamu eliyle yürütülecek projelere yönlendireceğini öne sürdü.
Balçova Arsalarının Sesi Derneği Başkanı Ruhi Eroğlu’nun planla ilgili değerlendirmesi şu şekilde:
Dışarıdan bakıldığında "kronik bir sorun çözülüyor" şeklinde lanse edilen bu planlama sürecinin arka planında, hak sahipleri arasında çok büyük bir adaletsizlik ve bölünme yaratıldığı bir gerçektir.Belediyeler ve Bakanlık hazırladıkları plan değişiklikleri ile bilerek veya bilmeyerek "Tapulular" ve "Tapusuzlar" ayrımın ıoluşturmuşlardır.
1970'li yıllarda belediyeye güvenip parasını ödeyen, ancak 12 Eylül askeri darbesi ve ardından gelen belediye kapatmalarısürecinde resmi tapularını alamayan binlerce vatandaş bulunuyor. Sayıları yaklaşık 2.000 civarında olan ve ellerinde 250-300 m 'lik şahsi tapularını almış olan kesim ile zamanında ödemesini yapmış, elinde belediye makbuzu veya tahsis belgesi olan tapuları verilmemiş ancak mülkiyeti belediye üzerinde kalan (ve sonradan mal paylaşımı ile Büyükşehir ile Balçova belediyelerine geçen) arazilerin asıl sahipleri olan 3000 civarı vatandaş.
240 BİN METREKARELİK "BELEDİYE MÜLKİYETİ" VE PLAN OYUNU
Yeni imar planlarında, mülkiyeti belediyelerde (İzmir Büyükşehir ve Balçova Belediyesi) görünen yaklaşık 240.000 m2 'lik alanın da konut ve ticaret alanı ilan edilmesiyle tapusuz hak sahiplerinin hak arama mücadelesine çok büyük bir darbe vurulmak istenmektedir.Bu alan, aslında tapusuz mağdurlara haklarının iade edilmesi gereken rezerv veya doğrudan dağıtım alanı olmalıyken, plan kararlarıyla belediyelerin ticari kullanımına ve inisiyatifine bırakılmıştır.
Tapusuz hak sahiplerinin hakları gözetilmeden belediyelerin doğrudan "arsa sahibi" gibi tasarrufta bulunmasını, mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendiriyoruz.
Planlama ile ilgili kronolojik süreç, konunun basit bir imar teknik hatası olmadığını, açık bir "kamu hizmeti kusuru" ve "güven sarsıcı idari işlem" olduğunu çok net kanıtlamaktadır.
2019 yılında Bakanlığın kendi bünyesinde başlattığı ve tapusuz hak sahiplerinin durumunu inceleyen çalışma, Belediyelerin geçmişteki hatalarını ve vatandaşın uğradığı hak gaspını resmen tescillemiştir.
2025 Yılında BAMSES Derneğinin Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na sunduğu güncel raporlar ve dosyalar, idarenin önüne bu adaletsizliği çözebileceği tüm formülleri ve somut verileri ortaya koymuş iken Bakanlığı’nın, kendi hazırladığı raporları ve tespit ettiği hak ihlallerini yok sayarak 1/100.000’lik planda bu 240.000 m ’lik alanı belediyelere terk etmesi, anayasal bir ilke olan "idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödeme yükümlülüğü" ve "devlete olan güven" ilkelerinin açıkça ayaklar altına alınmasıdır.Bakanlığın kendi tespitleriyle çeliştiği ve ve denetim görevini ihmal ettiği açıkça ortadadır.
Bakanlık, daha önce (2019'da) vatandaşın hak ihlaline uğradığını tespit edip bunu kayıt altına almışken, bugün bu ihlali derinleştirecek ve çözümü imkansız hale getirecek bir plan onaylayamaz. Kendi geçmiş tespitiyle çelişen böyle bir idari işlem hukuka aykırıdır.
1970'lerden beri ellerinde ödeme makbuzu olan ve devletin/belediyenin resmi kurumlarına güvenerek işlem yapan vatandaşların "meşru beklentileri" korunmamıştır. Bakanlık, imar planı yaparken mülkiyet sorunlarını çözmekle ve kamu yararını gözetmekle yükümlüdür. Kamunun mülkiyetine çökmek "kamu yararı" olamaz.
Balçova ve Büyükşehir Belediyesi vatandaşlara tapularının verileceği parselleri sözkonusu plan değişikliğine dahil ederek gelirsağlamaya çalışmaktadırlar.Her iki Belediyenin de ikinci bir Olimpiyat Köyü Konutları faciasına yol açacak bu işlemini onaylamak suretiyle vatandaşların mülkiyet hakkını koruma yükümlülüğüne aykırı bir işleme göz yuman Çevre Şehircilik Bakanlığı bir anlamda yarım asırdır süregelen bu büyük mağduriyetin ortağı durumuna düşmüştür.
Bakanlığın ve belediyelerin bu tutumu karşısında, idari yollardan bir uzlaşı beklenemeyeceği artık kesinleşmiştir.
Askıya çıkan planı incelediğimizde ;
1/1000lik plan ile tapu sahiplerinin arsaları hamur haline getirilerek ada bazında bir araya gelinerek inşaatlar yapılması planlanmıştır.Buna göre en az 5.000 m2 lik adalar olarak müteahhitlerle anlaşarak kat karşılığı inşaatlar yapılabilecektir. Dop kesintisi %45, emsal 0.80 ve bina katı 6 olacaktır.
Şayet arsa sahipleri en az 10.000 m2 lik bir ada oluşturursa devlet eliyle kat karşılığı inşaatlar yapılabilecektir.Bu durumdaise dop kesintisi %45 ,emsal 1.40 ,kat yüksekliği ise 10 kat olarak planlanmıştır.
Bu işlemin eşitlik ilkesine aykırı olduğunu ve özel sektör kamu kurumu ayrıcalığı yapıldığı ve arsa sahiplerinin devlet eliyle inşaat yapılması için yönlendirildiği anlaşılmaktadır
Plan notu koşulları, imar hukuku ve şehircilik ilkeleri açısından açık bir hukuka aykırılık, ayrımcılık ve "yetki saptırması" barındırmaktadır. İmar hukukunun en temel direklerinden olan "Eşitlik İlkelerine", "Planlama Esaslarına" ve Anayasa ile korunan "Mülkiyet Hakkına" doğrudan müdahale niteliğindedir.
1. Anayasal Eşitlik İlkesine Aykırılık (Özel Sektör - Kamu Kurumu Ayrımcılığı)
Anayasa’nın 10. maddesinde düzenlenen Kanun Önünde Eşitlik İlkesi, idari işlemler ve imar planları için de geçerlidir.
Plan notuyla yapılaşma hakkının (emsal ve kat adedinin) arsa sahibinin iradesine değil, inşaatı yapacak aktörün kimliğine (Özel/Kamu) göre belirlenmesi hukuka aykırıdır. Devlet kurumlarının (TOKİ, Emlak Konut veya Belediye Şirketleri) yapacağı inşaatlara daha fazla rant ve kat hakkı tanınırken, vatandaşın serbest piyasada (müteahhit eliyle) yapacağı inşaatın kısıtlanması, mülk sahipleri arasında haklı bir nedene dayanmayan ayrımcılık oluşturur.
2. İdare hukukunda "yetki saptırması", idarenin kendisine verilen planlama yetkisini kamu yararı dışında, belirli bir kesimi (burada kamu kurumlarını/belediyeleri) zenginleştirmek veya avantaj sağlamak amacıyla kullanmasıdır.
Emsal (E=0.80) ile (E=1.40) arasındaki uçurum: İki katına yakın bir yoğunluk farkı vardır. Aynı adada, aynı zeminde ve aynı fonksiyon alanında (konut/ticaret) sadece yapımcı aktör değişti diye emsalin ve katın neredeyse iki katına çıkarılması "şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına" aykırıdır. Zira imar planları aktörlere göre değil, bölgenin altyapı, nüfus ve coğrafi kapasitesine göre yapılır.
3-Vatandaşın İradesinin Fesada Uğratılması: Vatandaşa adeta "Yerini devlete (veya ilgili kamu kurumuna) kat karşılığı vermezsen hakkını kuşa çeviririm, %45 DOP keser ,daha düşük emsal 6 kat veririm; devlete verirsen daha yüksek emsal 10 kat veririm" denmektedir. Bu, imar planı eliyle vatandaşın mülkiyet haklarını serbestçe tasarruf etme özgürlüğünün (sözleşme serbestisinin) idari baskı altına alınmasıdır.
4-%45 kesinti yasal sınırda olsa dahi, kesinti sonrasında kalan %55’lik mülkiyet payına uygulanan emsal (E=0.80), mağdurların ellerindeki 250-300 m 2 ’lik arsaların inşaat alanını neredeyse yok denecek seviyeye düşürür.
Devlet eliyle yapıldığında imar hakkının artırılması, DOP kesintisinin getirdiği kaybı kamu lehine telafi ederken, özel sektör veya şahsi yapımlarda vatandaşı cezalandırma mekanizmasına dönüşmektedir.
Özetle;
İdarenin bu hamlesinin, mülk sahiplerini kendi rızalarıyla değil, hukuki/ekonomik zorlamayla kamu ortaklığına (TOKİ/Belediye ortaklığına) itmek için tasarlanmış bir imar uygulaması olduğu kanaatindeyiz.
Diğer bir husus ; Aynı topoğrafik özellikler taşıyan bir arazide 0.80 emsal 6 kat ile 1.40 emsal 10 kat inşaat yapılması teknik olarak açıklanmaya muhtaçtır. Bu konuda Harita Mühendisi ve Şehir Plancılarından bilgi talep edilmiş ve şu bilgiler edinilmiştir.
Aynı topoğrafik özelliklere, yani aynı zemin yapısına, eğime ve jeolojik koşullara sahip bir arazide iki farklı emsal ve kat yüksekliği kombinasyonunun (E=0.80 / 6 Kat ve E=1.40 / 10 Kat) bir arada öngörülmesinin teknik, mühendislik ve şehircilik yönünden açıklaması, birbiriyle çelişen iki farklı boyutta ele alınabilir:
1. Planlama ve Şehircilik İlkeleri Yönünden (Teknik Çelişki)
Şehircilik ve planlama disiplininde, bir bölgeye verilecek yapı yoğunluğu (emsal) ve yükseklik (kat adedi), o bölgenin taşıma kapasitesine göre belirlenir. Bu kapasite hesaplanırken şu teknik parametrelere bakılır:
Zemin Taşıma Gücü: Arazi aynı topoğrafyaya sahipse, zemin her iki senaryoda da aynı ağırlığı taşıyacaktır.
Altyapı Kapasitesi: Yol genişlikleri, kanalizasyon, içme suyu, otopark ihtiyacı ve sosyal donatı alanları (yeşil alan, okul vb.) bölgedeki toplam nüfusa göre hesaplanır.
Eğer bu arazi, E=1.40 yoğunluğunu ve 10 katlı binaları, buralardan gelecek nüfus ve trafik yükünü kaldırabiliyorsa, o zaman E=0.80 sınırlandırması teknik bir zorunluluk değil, tamamen yapay bir kısıtlamadır.Eğer bölgenin altyapısı ve fiziki koşulları ancak E=0.80 ve 6 katı kaldırabilecek güçteyse, sırf inşaatı devlet yapacak diye yoğunluğu E=1.40'a ve 10 kata çıkarmak, o bölgeye aşırı nüfus yüklemek ve altyapıyı çökertmek anlamına gelir. Teknik olarak bir toprağın veya altyapının taşıma kapasitesi, inşaatı yapan kurumun (kamu veya özel) kimliğine göre değişmez.
Ancak buradaki asıl sorun mühendislik değil, kamu gücünün bir imar manivelası olarak kullanılmasıdır. İdare, devlet eliyle (TOKİ/Emlak Konut vb.) yapılacak projelerde yüksek kat ve yüksek emsal vererek projenin finansal fizibilitesini (müteahhit kârı + arsa payı) kurtarmayı hedeflemektedir. Şahıslara ise düşük emsal vererek onları tek başlarına inşaat yapamaz hale getirmekte, adeta "Ya arsanızı çok düşük bir inşaat hakkıyla kendiniz heba edin ya da yüksek haklar için devletin belirlediği sisteme/kamu ortaklığına dahil olun" seçeneğine zorlamaktadır.
Bu durum imar literatüründe teknik bir gerekçeye değil, "finansal ve idari yönlendirme" amacına dayanır ve bu yönüyle şehircilik hukuku ilkelerine tamamen aykırıdır.
Tapulu arsa mağdurları açısından planı değerlendirdiğimiz de planda teknik ve idari olarak bir takım tutarsızlıklar olduğunu görüyoruz. Dernek yönetimi olarak yaptığımız toplantıda bazı teknik bilgileri tapulu arkadaşlarla paylaşmayı fakat plana itiraz edilip edilmemesi hususunda dernek olarak bağlayıcı olmamayı ve her tapu sahibinin kendi hür iradesiyle karar vermeleri gerektiği yönünde görüş birliğine varılmıştır.
Tapusuzlar yönünden plan değişikliğini ele alacak olursak , belediyelerin arsa tahsisine konu 240.000 m2 lik bir alanı kendilerine gelir elde etmek için plana dahil etmeleri asla kabul edilemez.
Bu nedenle tapusuzların parsellerinin korunması içinbir süredir hukukçularımızla birlikte yürüttüğümüz çalışmalarımızı tamamladık. Önümüzdeki hafta içerisinde yargıya başvurularakçok sayıda tapusuz arsa mağduru tarafından tedbir talepli tapu iptali ve tescili davaları açılacak ve bu parsellere tedbir konulması istenilecektir.
Ayrıca elli yıldır yapılması gerekip de yapılmayan tüm idari ve hukuki başvurularının yanı sıra bu büyük mağduriyetiyaratmış vesorunu çözebilecek iken devam etmesine göz yummuş belediye yöneticileri hakkında da savcılık suç duyuruları yapılacaktır.
Balçova Arsa Mağdurlarının Sesi Derneği (BAMSES) , üyelerine ve tüm arsa mağdurlarına karşı sorumluluğu gereği bu süreçte kitlesel itirazları, suç duyurularını ,idari ve adli davaları organize etmek görevini üstlenerek mağduriyetin sonlandırılması adına her türlü idari ve hukuki çalışmayı kararlılıkla yürütecektir.