En yetkili kurum açıkladı: Evler neden pahalı?

Merkez Bankası 2010-2014 yılları arasında Türkiye’de konut fiyatlarının yüzde 50’nin üzerinde nominal artış gösterdiği ve bazı bölgelerde fiyatların iki katına çıktığından hareketle bir çalışma yaptı. Çalışmada, son 5 yılda İstanbul’da konut fiyatlarının yüzde 95.3, İzmir’de 63.6 ve Ankara’da da yüzde 53.2 oranında arttığı ortaya çıktı. Çalışmada, konut fiyatlarındaki nominal artışların dörtte birinin, reel artışların ise yaklaşık yarısının kalite artışından kaynaklandığı belirtildi. Merkez Bankası uzmanları Timur Hülagü, Erdi Kızılkaya, Ali Gencay Özbekler ve Ponar Tunar, “Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin Kalite Değişimi Etkisinden Arındırılması: Hedonik (detaylı fiyat) Konut Fiyat Endeksi” başlıklı bir çalışma yaptı. Çalışmada, son yıllarda yaşanan artıştan dolayı konut piyasasındaki dinamiklerin dikkatle takip edilmesi gerektiği belirtilerek, kalite etkisinin ölçülmeye çalışıldığı ve bu etkiden arındırılmış bir fiyat endeksi üretilmeye çalışıldığı kaydedildi. İstanbul Küçükçekmece üzerinden yapılan analize göre, kalitenin konut fiyatını artırıcı etki yaptığına dikkat çekildi.

NEDEN PAHALI?
Çalışmada, “Örneğin, diğer fiziksel özellikler sabit tutulduğunda, anılan ilçe ve tarihte 100 metrekare daha geniş olan bir konutun fiyatı, aynı tabakadaki ortalama bir konutun fiyatına kıyasla yüzde 50 daha pahalıdır. Daha yüksek kalitedeki konutların fiyatı ortalama olarak yüzde 10.9 daha yüksek iken binada asansör bulunması fiyatı ortalama yüzde 13.3 oranında artırmaktadır. Güvenlik, konut fiyatları için diğer önemli bir değişken olup güvenliği olan konutların fiyatlarının ortalama bir konutun fiyatına kıyasla yüzde 33.3 daha yüksek olduğu görülmektedir. Diğer yandan, tüm özellikleri aynı olan konutlardan bir yıl daha yeni olanların ortalama yüzde 0.3 oranında daha pahalı olduğu hesaplanmıştır” denildi.  Konutların kalite değişimini ölçmeye yarayan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) ile Merkez Bankası’nın 2010 yılında başlattığı Konut Fiyat Endeksi’nin (KFE) karşılaştırıldığı çalışmada, son 5 yıllık dönemde KFE’ye göre fiyatların yüzde 78.8 arttığı, HKFE’ye göre ise yüzde 60.6 arttığı belirtilerek, 18.2 puanlık kısmın kalite artışından kaynaklandığı belirtildi. Merkez Bankası böylece Konut Fiyat Endeksi’ne göre ortaya çıkan reel artışın yaklaşık yarısının kalite artışından kaynaklandığını kaydetti.

2012 SONRASI DEĞİŞTİ
Çalışmada, İstanbul, Ankara ve İzmir’de hedonik konut fiyatları eğiliminin 2012 yılı başlarına kadar aynı seyrettiği, 2012 yılı ortalarından itibaren ise bu eğilimin farklılaştığı vurgulandı. Hedonik fiyatlarla İstanbul’da konut fiyatlarının daha hızlı yükseldiğine dikkat çeken çalışmada, şu tespitlere yer verildi: “Son beş yıllık dönemde, en yüksek konut fiyat artışı yüzde 95.3 ile İstanbul’da kaydedilmiş, bu artışı yüzde 63.6 ile İzmir ve yüzde 53.2 ile Ankara takip etmiştir. Bu sıralama, aynı dönemde resmi endeks olan KFE’deki artış oranları ile de benzerdir (İstanbul için yüzde 116.7, İzmir için yüzde 72.5 ve Ankara için yüzde 57.2). Görülebileceği üzere, üç büyük il içerisinde en düşük kalite artışı 4.0 puan (toplam değişimin 10’da 1’inden az) ile Ankara’da kaydedilmiştir. İstanbul’da ise ortalama konut fiyatındaki kalite artışı, 21.4 puan (toplam değişimin yaklaşık olarak 5’te 1’i) olarak gerçekleşmiştir.”

KONUT FİYATINI NE ETKİLİYOR?
Lüks: Yüksek maliyet ve işçilik kalitesi olan şömine, sauna, hamam, vb. ile kapsamlı teknik altyapı donanımlarına sahip iç mekanlarda zeminler; granit, 1.sınıf mermer, genellikle büyük ebatlı parke ve özel - ithal seramik, duvarlar; alçı sıvalı saten boyalı, ithal kağıt, kumaş. vb. kaplamalı, ıslak hacimlerde bordürlü seramik kaplı, mutfak ve banyoda; özel dekorasyonlu dolaplar, özel vitrifiye ve aksesuarları olan, ısıtması; yerden ısıtma, radyatör veya klima, pencere doğramaları ısıcamlı 1. sınıf PVC, ahşap, alüminyum, kapılar; mobilya ve özel dekorasyonlu, çevre düzeni; bahçe düzenlemesi yapılı, güvenlik, spor alanları, havuz vb. donanımlara sahip olan taşınmazları kapsamaktadır.

İyi: Zeminler; mermer, kaliteli laminant ve ahşap parke, seramik, duvarlar; alçı sıvalı boyalı, ıslak hacimlerde seramik, mutfak ve banyoda; ahşap, lake, laminant kaplamalı mutfak ve banyo dolapları, vitrifiye ve aksesuarları olan, ısıtması tesisatı radyatörlü, pencere doğramaları; ahşap, PVC doğramalı, kapıları panel kaplı, çevre düzeninde bahçe düzenlemesi yapılı taşınmazları kapsamaktadır.

Orta: Zeminler; 2. sınıf seramik ve parkeler, halı, duvarlar; ıslak hacimlerde 2. sınıf seramik, diğer hacimlerde boyalı, mutfak ve banyoda; 2. sınıf kısıtlı adette mutfak dolapları, vitrifiyeleri olan, ısıtması kalorifer veya sobalı, pencere doğramaları; 2. sınıf boyalı ahşap, PVC alüminyum, kapılar yağlı boyalı ahşap vb. özenli bahçe düzenlemesi olmayan taşınmazları kapsamaktadır.