Buca Belediye Meclis Başkanvekili'nin arsasına yeni imar planı: Şehir Plancıları’ndan itiraz!

Oktay GÜÇTEKİN/EGEDESONSÖZ- Buca siyasetin tanınan simalarından olan, uzun yıllar Anavatan Partisi'nde siyaset yaptıktan sonra AK Parti'den belediye başkan aday adaylığı sürecinin ardından İYİ Parti'de ilçe başkanlığı yapan ve son yapılan yerel seçimlerde CHP'den meclis üyesi olarak seçilen Buca Belediyesi 1.Meclis Başkanvekili Fikret Aktaş’ın Dumlupınar Mahallesi'nde yarı yarıya hissedarı olduğu 23 dönümlük arazi için İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından imar planı değişikliği yapıldı.

1/5000 ölçekli yapılan imar planı değişikliğine göre mevcut imar planlarındaki konut alanı plandaki toplam alanı korunarak bütünleştirildi. Otopark alanı taşıt yoluna yakın bir yer önerisi yapılırken park alanı 3 bin 346 metrekareden 3 bin 794 metrekareye yükseltildi.

Aynı parsele ilişkin olarak daha önce iki defa plan değişikliği hazırlanarak Büyükşehir'e iletilen 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği, kamu yararı olmadığı ve mevcut planların daha uygulanabilir olması  gerekçesiyle rededilmişti. Büyükşehir Belediyesi ise bu kez üçüncü defa teslim edilen dosyayı kabul etti.

Şehir Plancıları Odası tarafından yapılan açıklamada “Yapılan inceleme sonucunda yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yer alan çevresiyle büyüklük ve form itibariyle uyumlu olan üç imar adasının çevresindeki imar adalarından form ve büyüklük itibariyle uyumsuz tek yapı adası haline getirilerek yapılaşmasının öngörüldüğü, plan bütünlüğünü bozucu nitelikte olduğu görülmektedir” denildi.

SADECE KENDİ PARSELİMİZ İÇİNE TEVHİT YAPTIK
Şehir Plancıları Odası'nın ortağı olduğu alana itiraz etmesi hakkında konuşan Fikret Aktaş, işleyiş olarak 1/5000'lik planların yapılmasının doğru olan olduğunu belirtti. Aktaş, "Bizim o alan ile ilgili bir yoğunluk talebimiz var… Sadece kendi parselimiz içinde arada 7 metre yol var. Yollar bizim parselimiz içinde 3 tane kendi parselimiz içindeki yeri tevhit ettik yüzde 50 zayiat ile… Zaten büyükşehir'de 1/5000'lik planları yapmak zorundayız . Ben Buca Belediyesi Meclis Üyesiyim.  Normalde Buca'dan geçirsek bizim için daha kolay olur, ancak bunun usulü ilk önce 5000'lik planların yapılması. Ben Buca Meclis üyesi olmama rağmen, Buca'dan geçirerek buranın talebi olarak göndermedim, Büyükşehir'de önce 5000'lik plan yapılsın, oradan geçerse sonrasında alt plan yapılsın diye. Ayrıca biz orada yüzde 50 zayiat ile yeşil alana, ortak yaşam alanlarından hiçbirisinde eksiklik yaratmadan, sadece kendi parselimiz içine tevhit yaptık" diye konuştu.

İLÇEDE MECLİSİNDE YAPSAYDIM DAHA KOLAY YAPARDIM
Sözlerine devam eden Aktaş, "Normal koşullarda, Buca Belediyesi'nde yapsaydım bunu çok kolay yapar ve geçirirdim ancak ben bunu yapmadım.  Sadece ve sadece normal işleyişi olsun diye Büyükşehir Belediyesi'ne gönderdik. Şehir Plancıları Odası buna baksın, orada en ufak bir eksiklik, kamu zararı varsa  onların oraya itiraz etmesine gerek yok, eski planlara geri dönmek ile ilgili teklifi Meclise ilk önce ben yaparım. Bunların amacı sadece gündem oluşturmak… Biz sadece kendi parselimiz içinde tevhit yaptık, ne bir imar artışı talebimiz var ne yeşil alanda nede belediye hizmet alanında bir talebimiz olmadı biz yüzde 50 zayiatı kabul ettik" dedi.

BUCA'NIN KONUT İLE İLGİLİ BİR MİHENK TAŞI OLACAK
Alınan imar planının siyasi nedenle olup olmadığının sorulması üzerine konuşan Aktaş, kendilerinin herhangi bir kullanım alanı değişikliği talebinde bulunmadığını belitti.

Aktaş sözlerini şu ifadeler ile sürdürdü;

"Hiçbir siyasi nedenle alınmış bir karar yok burada.  Böyle bir ihtimal olamaz. Orada gecekondular da var. Oradaki yapılaşma ancak bizim parselimiz yaklaşık 25 bin metrekarelik bir alan. Orada bizim 3 adet imar parselimiz var. Kendi imar parsellerimiz içinde alınmış herhangi bir kullanım kararı değişikliği yoktur. Yani ben onların bir tanesini ticaret alanı ya da benzin istasyonu gibi bir kullanım alanı değişikliği talebinde bulunmadım. Sadece üç parseli tek bir alanda birleştirerek, hiçbir yeşil alana, kamu alanını eksiltmeden, aksine arttırarak yüzde 50 zayiatı kabul etmişiz burada.  Yani bu formun şehir içinde daha iyi olduğunu düşündüğümüz için böyle bir talepte bulunduk. Burası yapıldığında göreceksiniz Buca'nın konut ile ilgili bir mihenk taşı olacak.  Şehir planı yaparken aslında hayatı planlıyorsunuz. Biz yıllardır bu işin içindeyiz. Buradaki konu sadece benim ortaklığımın olması değil, alanı öyle küçük parsellere bölmek yerine tek bir büyük parsel dönüştürmek ve içinde yaşam alanları, oyun alanları, otoparklar bulunması önemli. Biz bunu pandemide de gördük."

MEVCUT YÖNETMELİK VE YASALARA AYKIRI BİR DURUM YOK
Meclis üyesi olması nedeniyle imar planı değişikliği kararının iptal edilip edilemeyeceği sorusunu da yanıtlayan Aktaş, "Bunların iptal edilebilme ihtimali yoktur. Meclis üyesi belediyelere iş yapamaz, kendi hayatında da yapılamaz diye bir şey yok.  Burada önemli olan bizim yapmış olduğumuz işte mevcut yönetmelik ve yasalara aykırı bir durum yok. Tabii ki meslek odalarının böyle bir hakkı vardır, biz buna saygı duyarız. İtiraz edilmesi durumunda son kararı yetkili mercihler verecektir, alınacak karara saygı duyuyoruz" dedi.

Şehir Plancıları Odası tarafından yapılan ayrıntılı itiraz açıklaması ise şöyle:

İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.10.2020 tarih ve 05.883 sayılı kararı ile değişiklikle uygun bulunarak onaylanan ve 9.2.2021 – 10.03.2021 tarihleri arasındaki askı süreci devam eden NİP_35162326 plan işlem numaralı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği, Şubemizce incelenmiş ve aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir.

1. Söz konusu meclis kararında “….değişiklik istenilen bölgenin çevresi incelendiğinde yürürlükteki imar planı notlarına yüksek katlı yapılaşmalara genel olarak izin verildiği adaların bütünleştirilerek tek yapı adası haline getirilmesi ile yatayda bahçe ve boşluk oranının artacağı, bunun da hava sirkülasyonu ve açık alan kullanımına olumlu etkisi olacağı, öneride konut alanının ve kamusal alanların büyüklüklerinin aynen korunduğu, ayrıca yeşil alan miktarının ise kısmen artırıldığı anlaşıldığından, plan notlarına;

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yapılaşma oranı belirlenirken yürürlükteki imar planındaki yapılaşma nizamı ve şartları ile konut adası büyüklüğü aynen korunacaktır, ancak kat yüksekliği imar adasının cephe aldığı yol genişliği, çevre teşekküller ile bölgenin genel siluetine uygun olarak Belediyesince ada üzerinde belirlenecek olup, zemin etüd raporu hazırlanmadan inşaat ruhsatı verilemez.

1/1000 ölçekli imar planında parseli de kapsayacak şekilde birlikte hareket edilecek alan sınırı belirlenecek olup, Kamusal Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları (yol, otopark, park ve Belediye Hizmet Alanı) 18. madde uygulaması yapılarak kamu eline geçmeden inşaat ruhsatı verilemez.

Bu İmar Planı Değişikliği ile;  ‘7221 sayılı Yasa ile değişik 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen EK 8 madde hükümlerine göre taşınmazda meydana gelecek değer artışı tespitinin 05/09/2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ‘İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’ hükümlerine uygun olarak yapılarak, tapu kütüğüne şerh edilmesi ve değer artışı payı ödenmeden yapı ruhsatının düzenlenmemesi bu Yasa kapsamındaki uygulamaların, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının kesinleşmesi ile birlikte kanun maddesi ve ilgili Yönetmelik kapsamında İlçe Belediyesince yürütülmesi esastır.

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik hükümleri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve 1/1000 ölçekli imar planı notlarına uyulacaktır.” şeklindeki gerekçeler ve  plan notları ilave edilmesi kaydıyla değişiklikle oybirliği ile uygun bulunarak onaylandığı,

2. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 24 maddesinin 2.fıkrasında “Nazım imar planları üzerinde gösterilen sosyal ve teknik altyapı alanlarının konum ile büyüklükleri, toplam standartların altına düşülmemek, nazım imar planının ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü ve genel işleyişini bozmamak ve hizmet etki alanı içinde kalmak şartı ile ilgili kurum ve kuruluşların görüşü dikkate alınarak uygulama imar planlarında değiştirilebilir”  şeklindeki hüküm dikkate alındığında sosyal ve teknik altyapı alanlarının alan büyüklükleri değiştirilmediği, plan ana kararlarını bozmadığı  sürece 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında  herhangi bir  değişikliğe gerek kalmaksızın alt ölçekli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında değişiklik yapılabileceği belirtilmektedir. Anılan yönetmelikteki Nazım İmar Planı tanımından da görülebileceği üzere; Nazım İmar Planları arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini gösteren planlar olup, yukarıdaki hükmüne göre de söz konusu maddedeki kriterlerin sağlanması halinde Nazım Planda değişiklik yapılmadan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında değişiklik yapılmasına olanak tanınmıştır. Oysa askı süresi içindeki Nazım İmar Planı Değişikliği, yukarıdaki Yönetmelik hükmünün yanı sıra 1/1000 ölçekli planın küçültülmesi yoluyla elde edilmiş olması açısından da aynı Yönetmeliğin 7/1 maddesi (e) bendine aykırı olduğu,

3. Yapılan inceleme sonucunda yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında yer alan çevresiyle büyüklük ve form itibariyle uyumlu olan üç imar adasının çevresindeki imar adalarından form ve büyüklük itibariyle uyumsuz tek yapı adası haline getirilerek yapılaşmasının öngörüldüğü, plan bütünlüğünü bozucu nitelikte olduğu, öte  yandan Buca ilçesinde yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar  Planı Plan Notlarında “…,A-4, 5/3(Ayrık Nizam, dört kat, ön bahçe mesafesi 5.00 m., yan bahçe mesafesi 3.00m.) yapılaşma nizamı verilmiş konut ve ticaret seçenekli konut alanlarında imar adasının tümünde imar planında belirtilen yapılaşma koşullarına göre oluşturulan imar parsellerinde parsel cephesi 22.00 m., parsel büyüklüğü 600 m²’den az olmamak ve hiçbir durumda TAKS:0.40’ı geçmemek ve ilgili Müdürlüğünce yürürlükteki Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre hesaplanan inşaat alanını (EMSAL) geçmemek şartı ile h:serbest olacak şekilde inşaat izni verilebilir. Bu alanlarda ada ölçeğinde müracaat edilmesi halinde TAKS:0.40’ı geçemez.” şeklindeki plan notu aracılığıyla tek yapı adasında oluşabilecek gabarilerin çevresine göre farklı silüetlerde yapıların ortaya çıkacağı, kentsel kullanımlar arasındaki erişimin zayıflayacağı, ayrıca bahse konu plan notunun Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 7.maddesinin b bendinde yer alan “Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür” şeklindeki hükmüne açıkça aykırı olduğu,

4. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Açıklama Raporunda değişikliğin gerekçesi; 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi kapsamında sosyal ve teknik altyapı alanlarının oluşabilmesi için Düzenleme Ortaklık Payı’nın(DOP) %45 olduğu ancak söz konusu alanda yürürlükte bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında zayiat oranının %49 olması nedeniyle uygulamaların yapılamadığı ve söz konusu alanın tek yapı adasına dönüşmesi halinde %4’lik kısmın kamuya bedelsiz terk edileceği belirtilmektedir. Oysa Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26.maddesinin 1. fıkrasında “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” şeklindeki hüküm ile plan değişikliklerinin hangi koşullarda yapılabileceğinin kesin hüküm altına alınmıştır. Bu kapsamda kamulaştırmaya konu edilecek kısmın büyüklüğü de dikkate alındığında onaylanan plan değişikliğinin parsel bazında olduğu, kamu yararı amaçlı, bilimsel, teknik ve nesnel gerekçelerle hazırlanmadığı,

5. Belediyeniz web sitesi üzerinden yapılan inceleme sonucunda söz konusu parsele ilişkin daha öncesinde askı süreci devam eden plan değişikliği ile benzer nitelikte olan  iki ayrı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği önerisinin uygun görülmemiş olduğu, bunlardan;

İlk nazım imar planı değişikliği önerisinin, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 16.06.2017 tarih  ve 05.707 sayılı kararı ile; “…, yeşil alanın bütünlüğünün bozulması nedeniyle kamu alanlarının dengeli dağıtılmadığı gözlendiği, bu nedenle de mevcut planın daha uygulanabilir olması…” gerekçesi ile,

İkinci nazım imar planı değişikliği önerisinin de, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.10.2017 tarih ve 05.1200 sayılı kararı ile;“… kamu yararı içermediği, parsel ölçeğinde hazırlanmış olduğu, dolayısıyla mevcut planın uygulanabilir olduğu…”

gerekçeleriyle uygun bulunmamış olduğu ve şu an askı süreci devam eden ve Belediye Meclisinizce uygun görülen değişikliğin geçmişte aldığınız iki Meclis Kararı ile de çeliştiği,

6. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine ilişkin İzmir  Büyükşehir Belediye Meclisi kararında da atıf yapılan 7221 sayılı Yasa ile değişik 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen EK 8. madde doğrultusunda  05/09/2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ‘İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’ çerçevesinde değer artışı esasıyla yapılacak her bir plan değişikliği kentlerimizde zaten var olan sorunları daha da derinleşecektir.  Şöyle ki;  yürürlükteki mevzuatta da ifade edildiği şekliyle plan değişiklikleri ancak “kamu yararı amacıyla” yapılması gerekmektedir. Ancak 7221 sayılı Yasa ile değişik 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Ek 8 madde hükümleri kapsamında Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde[1] yapılan değişiklik ve 05/09/2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik[2] sonrasında; plan bütünlüğünü bozan, nüfus/yapı yoğunluğu artışı öngören ya da fonksiyon değişikliği içeren plan değişikliklerinde, plan bütünlüğü ve sosyal altyapı alanlarına ilişkin mekânsal gereksinimlerin gözardı edildiği ve dolayısıyla “kamu yararı”nın bedele dönüştürüldüğü görülmektedir. Alınacak bedel nedeniyle onaylanacak olan plan değişikliklerinde kamu yararı ilkesinin göz ardı edilmesi riskini taşıyan ve esası açısından kamu yararı ilkesini yok eden  bu düzenlemenin mevcut planlardaki imar haklarını arttırma amaçlı yapılan parsel ya da ada düzeyindeki plan değişikliklerini meşrulaştıran bir yöntem haline gelebileceği, daha öncesinde Belediye Meclisiniz tarafından iki defa uygun görülmeyen değişikliğin üçüncü defa uygun görülmesini de bu kapsamda değerlendirmenin mümkün olduğu, tespit edilmiştir.

Yukarıda belirtilen tespitler doğrultusunda, askı süreci devam etmekte olan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğine itiraz edilmektedir.